アパートの建て替えに際し住人から立ち退きを拒否されたら？交渉のコツ
アパートの建て替えのために、住人に立ち退きを依頼しても、住人が立ち退きを拒否する可能性があります。この場合、どのように交渉すると住人に立ち退きを納得してもらえるのでしょうか。今回はアパートの建て替えにおいて、住人と立ち退きの交渉をするコツを解説します。
アパートの建て替えが「正当事由」になるポイント
アパートの建て替えによる立ち退きは、借地借家法で正当事由のひとつに定められています。賃貸物件の立ち退きにおける主な正当事由には、建て替えのほか以下の事情が含まれ、事由のひとつでも該当すると、立ち退きの事由として認められる場合があります。
・大家さんが建物を使う必要性が生じた（身内の介護など）
・住人が家賃を長期間支払っていない
・大家さんから住人に対して立ち退き料を支払う
建て替えの理由として、建物の老朽化が進んでいるケースが多く見られます。実際には、老朽化だけでは正当事由に該当せず、立ち退きの条件として立ち退き料を支払う旨を提示して交渉にあたるケースが多いです。
アパートの建て替えで立ち退き拒否をする住人がいた際の交渉の流れ
アパートを建て替えるために立ち退きを依頼しても、拒否する住人がいる場合、以下の流れで交渉を進めるのが一般的です。
・立ち退きが必要な旨の伝達と理由説明
・拒否している住人（賃借人）の事情を汲んだ上で話し合う
・適切な立ち退き条件（メリット）の提示
・解決しない場合は弁護士などを交えた交渉を行う
各ステップで必要な行動について、本章で詳しく解説します。
立ち退きが必要な旨の伝達と理由説明
まずは、アパートを建て替えるために立ち退きが必要である旨と理由を、丁寧に説明しましょう。なぜ建て替えるのかを理解しないと、立ち退きに納得できないと考える住人がほとんどです。理由を理解できれば、立ち退きに同意してもらえる可能性が高まります。
アパートを建て替えないまま住み続けると、災害発生時に倒壊するおそれもある旨を説明し、立ち退きの必要性をしっかり伝えるよう心がけることが大切です。
拒否している住人（賃借人）の事情を汲んだ上で話し合う
立ち退きを拒否している住人側にも事情があるため、大家さん側の事情を一方的に伝えるだけでなく、住人の事情に耳を傾ける姿勢が大切です。住人が立ち退きを拒否する理由として、以下の内容が考えられます。
・職場や最寄り駅から近く、生活がしやすい
・家賃が手頃である
・物件の間取りや日当たりが気に入っている
・親戚が近所に住んでいる
・仕事が多忙で転居先を探す時間が取れない
・金銭的に転居するのが厳しい
・高齢のため転居先がすぐに見つかるか不安である
・住み慣れた場所を離れたくない
上記の理由のなかには、大家さんが想定できない内容もあり、住人から事情を聞いて初めて分かるケースもあるでしょう。住人の事情と建て替えの必要性の両方をすり合わせ、話し合いを進めることが大切です。
適切な立ち退き条件（メリット）の提示
住人の事情を把握したら、事情に合った適切な立ち退き条件を提示します。有効な立ち退き条件として、主に以下の内容があります。
・近隣の転居先や不動産会社を紹介する
・立ち退き料の一部を前払いする
・退去日までの家賃を請求しない
・退去前に敷金の全額を返金する
上記の内容から、住人に合わせて条件を提示すると、立ち退き後の住人の生活基盤を整えるサポートができ、住人も立ち退きを前向きに考えられるでしょう。
特に、立ち退きを拒否している住民の中に住宅弱者がいる場合、手厚いサポートが必要です。住宅弱者とは、高齢者・低所得者・障害者・ひとり親家庭・外国人など、自力で転居先を確保するのが難しい人々をさします。
解決しない場合は弁護士などを交えた交渉を行う
大家さんと住人がここまで交渉をしても、なお住人が立ち退きを拒否する場合、トラブルに発展する可能性が高いです。話し合いの場に、弁護士などの専門家を交えて交渉する必要があります。
交渉してもまとまらない場合は、調停や裁判・強制退去などに進まざるを得ないケースもあり、大家さんの負担も大きくなってしまうため、できるだけ話し合いで解決したいものです。
まとめ
アパートの建て替えにおいて、住人から立ち退きを拒否されたら、住人の事情に合った立ち退き条件を提示することが重要です。住人と大家さん双方の事情をふまえながら、お互いが納得のいく話し合いを進めていきましょう。
参考サイト
https://haruta-lo.com/column/rent-rebuilding-eviction/
https://www.authense.jp/realestate/faq_category/replacement/
https://risesogo.jp/column/evacuation/tachinoki-2/
https://www.authense.jp/realestate/column/replacement/37/
https://xn--ihq79i060bvsbu8n.jp/1057
https://suginami-law.info/tachinoki-soudan/column/550