賃貸経営は委託管理とサブリースどちらを選んだほうが良い？
賃貸経営には、物件の管理や入居者とのやり取りなどの業務が多岐に渡るため、管理管理にかける労力を軽減するために委託やサブリースをお考えの方が多いかと思います。どちらにも一長一短あり、最適な選択は、物件の状況やオーナー様が持つ目標によって異なります。
今回の記事では、どのようなポイントをおさえておけばよいのかを紹介します。
委託管理とは？委託管理のメリット・デメリット
委託管理とは、ある組織や個人が、特定の業務や資産を外部の専門家や企業に委託することを指し、主にビジネスや個人の財務管理、投資、プロジェクト管理などの領域で利用されます。それでは、委託管理のメリットとデメリットについて考えてみましょう。
委託管理のメリットは大きく3つあり、まずは、専門家や専門企業に業務を委託することで、その業務に関する知識・経験が豊富な人々が作業を行うことができるため管理の品質・効率が向上します。また、委託先が専門的なリソースやツールを持っている場合、その利用により業務の品質や速度が向上することもあります。さらに、自社や個人が本来行うべき業務に専念することができ、他の戦略的な活動や重要な業務にリソースを集中することができます。
一方で委託管理にはいくつかのデメリットも存在します。まず、委託先とのコミュニケーションや調整が難しい場合があります。業務の要件や期待が明確でない場合、成果物が期待通りにならない可能性があります。また、委託先との契約や管理に関連するリスクも存在します。業務の品質や適時性が不十分であったり、委託先が契約を違反する可能性も考えられます。
サブリースとは？サブリースのメリット・デメリット
サブリースとは、賃貸物件を借り手（テナント）が、再度別の個人や企業に貸し出す契約形態のことです。つまりテナントが借りた物件を、自分自身が所有していない第三者に一時的に貸し出すことを指します。この形態は不動産業界で一般的であり、様々なメリットとデメリットがあります。
まず、サブリースのメリットには、収益の拡大が挙げられます。自身が借りた物件を他者に貸し出すことで、テナントは追加の家賃収入を得ることができます。元の賃料以上の収益を得ることが可能となります。空室リスクの軽減もメリットの一つです。自分が物件を借りている間でも、一部の部屋や広さを貸し出すことで空き部屋の収入が得られ、賃貸経営の安定化が図れます。
しかしながらいくつかのデメリットも存在します。まず、所有者や賃貸契約の条件に違反する場合があります。一部の賃貸契約では禁止されている場合がありますので、契約書をよく確認する必要があります
また、管理責任の増加も懸念されます。テナントは自らが責任を持って管理する立場となり、そのために生じる問題や費用負担が増える可能性があるでしょう。他には、市況や需要の変動によって収益が不安定化するリスクもあります。不動産市場の変動や需要の低下によって、サブリースで得られる収入が減少する可能性もあるのです。
委託管理とサブリースどちらを選んだら良い？
賃貸管理とサブリースのどちらを選ぶべきかは悩ましい問いで、それぞれのメリットとデメリットを考える必要があります。
まず、委託管理は、不動産オーナーが自ら物件を所有し、不動産会社や管理会社に管理を委託する形態です。オーナーは物件の所有権を保持し、管理会社に管理業務を任せることで、自らの手間を軽減できます。修繕や入居者募集などの管理業務はプロに任せられるため、管理に関するストレスが軽減される利点があります。管理会社への委託料や修繕費などの費用がかかること、入居者募集の空室リスクなどが考えられます。
一方サブリースは、不動産オーナーが自ら所有する物件を不動産会社や大手企業に一括借り上げし、その企業が入居者を募集・管理する形態です。オーナーは一括賃貸料を得ることができ、安定した収入を見込むことができます。また、入居者募集や管理業務に関する責任はサブリース先が負うため、オーナーの手間がほとんどかからない利点があります。一括借り上げの賃料は通常の賃貸料よりも割安な場合があり、そのために収益が低くなるリスクがあります。