アパートの建て替えでローンを組むメリット・注意点とは？審査や年齢制限
アパートの老朽化による建て替えでは、事業系ローンのひとつであるアパートローンの利用を検討する人も多いでしょう。アパートローンの利用を検討する際には、住宅ローンと異なるメリットや注意点を知っておかなくてはいけません。今回は、アパートローンのメリットや注意点を解説します。
アパートの建て替えにローンを活用する際の審査ポイント
アパートの建て替えでアパートローンを活用する場合、以下のポイントをチェックしておきましょう。
・年齢制限の有無
・返済期間
・融資限度額と金利
本項では、アパートローンの審査ポイントについて、ひとつずつ解説します。
年齢制限の有無
アパートローンでは、申し込み者の年齢や年収ではなく、不動産の収益性や担保価値が重視されるため、融資を受けるのに原則として年齢制限は設けられていません。ただし団体信用生命保険（団信）に加入する場合は、ローンを利用する年齢の上限を80歳から85歳とするケースが多く見られます。アパートローンでは、住宅ローンと異なり団信への加入は任意です。
返済期間
アパートローンで設定される返済期間の上限は、建物の法定耐用年数が基準となっています。耐用年数は建物の構造で異なり、法定耐用年数を超えても建物の使用自体は支障がありませんが、返済期間は法定耐用年数を基準とすると覚えておきましょう。アパートローンの返済期間は最長でも30年程度ですが、金融機関によっては35年までとしているところもあります。
法定耐用年数の一例として、木造造りは22年・鉄筋コンクリートは47年・鉄骨造りは鉄骨材の肉厚によって19年・27年・34年に分かれています。
融資限度額と金利
アパートローンの融資限度額の上限は1億円から5億円であり、具体的な額は金融機関ごとに定められています。上限までの範囲内で、物件の担保価値を元に金融機関が借入可能額を算出します。
また、アパートローンは事業系ローンに含まれるため、金利は住宅ローンよりも高く、1%から5%程度の設定となっています。住宅ローンと同じく、アパートローンも借り換えにより金利を低くすることはできますが、銀行での審査通過が条件です。
アパートの建て替えでローンを組むメリット
アパートの建て替えでローンを組むと、以下のメリットが見込まれます。
・家賃収入を増やせる
・節税につながる
・自己資金に対する利回りが上がる
アパートが老朽化すると、空室率の増加により収益が悪化してしまいますが、アパートを建て替えるとこれらの問題が解決し、家賃収入を増やせるメリットがあります。建て替えることで集客効果も高まり、広告費や不動産会社に支払う仲介手数料も減り、結果として収益改善が実現可能です。
また、所得税や相続税の節税対策になるのも、ローンを組む大きなメリットです。所得税の計算では、法定対応年数まで減価償却が適用できるほか、相続税の計算ではローンの借入金を財産の総額から差し引くことで課税金額を減らせます。
さらに、アパートローンを利用すると、自己資金のみで建て替えるよりも利回りが向上し、より多くの金額を稼げる「レバレッジ効果」を得られます。ただし、金利が高いと逆レバレッジ効果が発生する場合もあるため、注意が必要です。
アパートの建て替えでローンを組む際の注意点
アパートの建て替えでローンを組む際の注意点には、以下の内容が挙げられます。
・毎月の返済負担が大きくなる
・建て替えに入居者の立ち退きが必要
・融資総額の10%以上の自己資金が必要
アパートの建て替えでは、リフォームよりも高額な費用がかかり、その分借入金額も多くなります。毎月の返済を確実に行うために、家賃の引き下げや空室対策も検討しましょう。
また、アパートを建て替える時点で入居者がいる場合、入居者の立ち退きが必要ですが、入居者に立ち退き料を支払わなくてはいけません。入居者が立ち退きに納得するために、適切な時期に建て替えすることが大切です。
アパートの建て替え費用の融資を受けるための具体的な自己資金は、物件の担保価値や返済期間によって変動するため、金融機関との相談が必要です。
まとめ
アパートの建て替えにローンを組むには、年齢制限・返済期間・融資限度額・金利などの条件をしっかりと確認しておかなくてはいけません。ローンを組むと、家賃収入や利回りの増加・節税が見込まれますが、返済負担や入居者の退去などの注意点と比較して検討が必要です。
参考サイト
https://land.home4u.jp/guide/apertment-management-24-1690
https://ieul.jp/column/articles/47166/
https://home4u-owners.jp/contents/investment_n-3-8472