アパートの建て替え費用はいくらかかる？費用相場とリフォームとの比較
アパートの築年数が経過し、耐震性を高めたり外観をきれいにしたりする場合に、リフォームではなく建物を建て替えるのも有効な方法です。この時気になるのが、アパートの建て替えにどのぐらい費用がかかるのかという点ではないでしょうか。
この記事では、アパートの建て替えにかかる費用相場や、建て替えとリフォームの違いについてご紹介します。
アパートの建て替えとは
アパートの建て替えとは、さまざまな事情で管理維持が難しくなったアパートを解体し、新しいアパートを建てる工事です。アパートの建て替えを検討するタイミングには、主に以下の要素が想定されます。
● 築年数が限界を迎えた
● 収益状況の改善が見込めない
● 空室率が5割以上となっている
● 内装や設備が入居者のニーズと合わなくなってきた
● 高額なリフォーム費用がかかる
これらの要素を改善し、入居者にとって魅力のあるアパートに生まれ変わらせることが、建て替えの目的です。
建て替えとリフォームの違い
アパートの建て替えとリフォームの違いは、基礎部分を残すか、基礎部分まですべて取り壊すかという点にあります。建て替えは、元の建物を完全に取り壊し、更地になった土地の上に新しく建物を建てる工事です。一方で、リフォームは土台・梁・柱などの基礎部分を残し、必要な部分のみ修繕や改築などの工事を行います。
建て替えとリフォームのどちらを選ぶかは、建物の老朽度合いや周辺環境などにより判断します。ただし、アパートが建てられたタイミングによっては、建築基準法や都市計画法で定められた接道義務を満たしていない場合もある点に注意が必要です。このケースでは再建築ができず、リフォームでの対応が必要です。
一般的なアパートの建て替えにかかる費用相場
アパートを建て替えるには、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。ここでは、一般的なアパートの建て替え費用を、木造・鉄骨造それぞれで紹介します。
既存のアパートを解体するのにかかる費用
既存アパートの解体にかかる費用相場は、木造では1坪あたり3～6万円、鉄骨造りでは3～8万円です。解体費用には、建物の解体費用に加えて、仮設工事・整地・廃棄物処分のそれぞれにかかる費用も含まれます。鉄骨造の解体費用は、鉄骨が軽量か重量かによっても大きく変わってきます。
解体費用の坪単価に、アパートの延床面積をかけると、解体費用の目安が算出可能です。これに加えて、駐車場の解体費用も必要となる旨を覚えておきましょう。
地盤調査や改良にかかる費用
建て替え後のアパートの耐震性をより高めるために、土地の地盤調査が法律で義務化されています。地盤調査では、スクリューウェイト貫入試験とスクリュードライバーサウンディング、ボーリング調査、表面波探査法の4つから選択するケースが多く、費用は5～30万円程度です。
地盤調査の結果、地盤改良が必要な場合は、工法によって20～200万円程度の費用がかかります。
新しいアパートを建てるのにかかる費用
新しいアパートの建築費用相場は、木造では1坪あたり50～70万円、軽量鉄骨を使った場合は1坪あたり60～90万円程度です。アパートの解体費用と同じく、坪単価にアパートの延床面積をかけると、建築費用相場を算出できます。
土地や建物の形状によっては、相場から大きく金額が変わる場合もあるため、具体的な費用を知りたい場合は業者に確認しましょう。
建て替えとリフォームの費用比較
建て替えとリフォームは、工事内容がそれぞれで異なるため、費用相場も変わってきます。具体的に、どの項目で費用相場が変わるのかを見ていきましょう。
| 建て替え | リフォーム | |
| 工事費用相場 | 1坪あたり50～100万円程度 | リフォーム箇所によって異なる 外壁…120～500万円程度 内装…8～500万円超 キッチン…25～80万円程度 トイレ…15～50万円程度 お風呂…50～150万円程度 |
| 工事以外に必要な費用 | 入居者に支払う退去費用 諸費用（不動産取得税・印紙税など） 駐車場代（工事車両） |
（一例） 設計費 駐車場代（工事車両） 確認申請手数料 印紙税 |
建て替えとリフォームのどちらであっても、具体的な利用を知りたい場合は、業者へ見積もりを出してもらうことが必要です。
まとめ
アパートの建て替えは、築年数や収益の点で気になる点が出てきたり、入居者のニーズと合わなくなってきたりした時が、検討のタイミングです。建て替えのほかにリフォームを選択する方法もあるため、アパートの現状と照らし合わせた上で決めるようにしましょう。
【参考URL】
https://land.home4u.jp/guide/land-usage-expert-19-1164
https://www.prima-apartment.com/apart-kenchiku/9602/
https://home4u-owners.jp/contents/construction-apartment-51-10875
https://ieul.jp/column/articles/15306/
https://sumaken.j-shield.co.jp/buy-house/method-of-ground-survey-select-cost-agen.html
https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/knowledge03/k03cat01/17.html
https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/knowledge05/k05cat03/9.html#:~:text=%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88%E3%81%AE%E5%BB%BA%E3%81%A6%E6%9B%BF%E3%81%88%E8%B2%BB%E7%94%A8%E7%9B%B8%E5%A0%B4,100%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%8B%E3%81%8B%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82
https://www.home4u.jp/sell/juku/course/sell-226-20626
https://home4u-owners.jp/contents/construction-apartment-51-10875#2-1-2
https://rehome-navi.com/articles/62