家賃滞納された際に大家がすべき対応とは？トラブルを避けるポイント
入居者の家賃支払い滞納は、大家さんにとって死活問題であり、入居者に対して適切な流れで督促しなくてはいけません。今回は、家賃の支払いを滞納している入居者に対して大家さんがすべき対応について解説します。
家賃を滞納されたときの大家の対応①滞納1ヶ月以内
家賃を滞納している期間が1ヶ月以内であれば、以下の対応をとってみましょう。
・入居者と連絡を取る
・連帯保証人や保証会社に連絡する
・督促状を送る
入居者と連絡を取る
家賃の支払い予定日が過ぎていても、数日から1週間程度であれば、入居者が支払いを忘れている・もしくは行き違いで振り込んでいるケースも珍しくありません。まずは入居者へ連絡を取り、支払いが確認できていない旨を伝えましょう。
督促状を送る
支払い予定日から1週間以上経過しても家賃が支払われず、入居者とも連絡が取れない場合は、1回目の督促状を送付し支払いを依頼します。それでも入居者の反応が確認できなければ、支払い予定日から1か月を目安として2回目の催促状を送りましょう。
連帯保証人や保証会社に連絡する
2回目の督促状を送るタイミングで、連帯保証人や保証会社へ連絡する旨も明記します。連帯保証人への連絡は、滞納発生後すぐにおこなうのではなく、入居者本人の対応を確認してからおこなうのが適切な流れです。
保証会社は、契約内容によって保証が受けられるまでの日数が異なるため、契約内容を確認してから連絡すると良いでしょう。
家賃を滞納されたときの大家の対応②滞納2ヶ月～3ヶ月
家賃滞納の期間が2ヶ月から3ヶ月に及んだ場合は、催告状を送る必要があります。
内容証明郵便にて催告状を送る
内容証明郵便は、郵便の内容や送付記録（送信日時・差出人・受取人など）を郵便局が証明するサービスであり、法的措置が必要になった場合の証拠になります。内容証明郵便で再度督促し、入居者に支払いを依頼します。
内容証明郵便を使って送付することで、家賃の支払い遅れの重大さを入居者に認識させる効果も期待できます。督促状を送付しても反応がない場合は、必ず内容証明郵便を利用しましょう。
家賃を滞納されたときの大家の対応③3ヶ月以上
家賃滞納から3ヶ月以上経過しても、入居者が支払いをしない場合は、法的措置を取る必要があります。具体的には、以下の手続きが必要です。
・内容証明郵便で契約解除予告通知書を送る
・裁判を起こす
各手続きをどのような流れで進めていけば良いのか、見ていきましょう。
内容証明郵便で契約解除予告通知書を送る
督促状と同様に、内容証明郵便を使って賃貸借契約の解除予告通知書を送付します。これは、大家さんが法的な手続きに入る合図であり、大家さん名義ではなく弁護士名義で送付するケースが多く見られます。記載する内容は督促状と同じであり、滞納している家賃の支払いを再度促す内容です。
裁判を起こす
契約解除予告通知書送付しても、なお滞納している家賃が支払われない場合は、裁判を起こす必要があります。家賃の支払い対応における訴訟方法には、以下の3つがあります。
・支払督促（裁判所から滞納者に督促状を送付する）
・少額訴訟（滞納額が60万円以下の場合に適用できる）
・通常訴訟（複数回の裁判が必要となるが、強制退去を請求できる）
滞納者と連帯保証人に、差し押さえができる財産があるかを確認したうえで、上記の訴訟方法から適切な方法を選択します。
滞納家賃には消滅時効があり、5年を経過すると家賃を回収できなくなるおそれがあります。ただし、以下の行為は違法行為となるため、入居者が家賃を滞納していても決しておこなってはいけません。
・夜9時から朝8時の間に連絡や訪問をする
・入居者本人・連帯保証人以外に家賃滞納の事実を伝える
・入居者の許可なく部屋の鍵を交換する
・第三者に家賃支払いを要求する
家賃の対応で困ることがあれば、弁護士などの専門家へ相談するのがおすすめです。
まとめ
家賃滞納は、大家さんにとって家賃収入に関わる大きな問題であり、迅速に対応する必要があります。この事態を防ぐために、入居者と良好な関係性を築く姿勢も大切です。どうしても対処できない・裁判を行うべきか判断に迷うなど不安な点があれば、弁護士などの専門家に相談すると安心です。
参考サイト
https://smslink.nexway.co.jp/column/89
https://suginami-law.info/tachinoki-soudan/column/510
https://maruishi-tax.jp/column/column225/