![ハタスのタテ活](/images/valueup/mv.jpg)
![ハタスのタテ活](/images/valueup/mv-sp.jpg)
VALUE UP
ハタスのタテ活
![豊富な知見と多くの実例から導く、費用対効果を最大化するハタスのタテ活](/images/valueup/img1.jpg)
豊富な知見と多くの実例から導く、
費用対効果を最大化するハタスのタテ活
ハタスは、賃貸物件の老朽化にお悩みのオー
ナー様をサポートするため、建て替え活動(建て替え)と建物活用(リノベーション)のサービスを提供しています。
ハタスでは、エリアの特性や周辺環境に合わせて最適な賃貸物件を提供できるよう、アパートやマンションだけでなく、倉庫付き事務所や店舗などの事業用賃貸物件の建築・建て替えも
行っています。また、設計から施工、完成検査まで一貫して自社で行い、徹底した品質管理を実施することで、安全かつ信頼性の高い建物を建築する体制を整えています。
賃貸物件の建て替えやリノベーションをご検討の場合は、ハタスに相談ください。
これから不動産投資を始める方や未利用の土地・建物の活用を検討中の方へ
ハタスでは、土地や賃貸物件などを有していない方や、未利用の土地・建物の活用方法にお悩みのオーナー様のサポートも行っています。
ハタスの2つのタテ活
ハタスは、老朽化等によって修復が困難な場合や建物の構造や設計を大幅に変更したい場合の「建て替え活動」と、基本的な構造や骨組みはそのままに内装や外装、設備などの一部を修復する「建物活用」の2つのタテ活を提供しています。
01
SCRAP AND BUILD
建て替え
活動
02
RENOVATION
建物活用
(リノベーション)
01
SCRAP
AND BUILD
建て替え活動
賃貸物件の建て替えのメリット
MERIT01
安定した家賃収入を
得ることが可能
![安定した家賃収入を得ることが可能](/images/valueup/img2_sp.jpg)
賃貸物件を建築・運用することで、安定した家賃収入を得ることができます。しかし、建物自体が老朽化するとリフォームやリノベーションでは安全性や機能性などを担保することが難しいケースもあります。
そのため、劣化してしまった賃貸物件がある場合は、耐震性や防水性などの最新の機能を備え、流行を抑えた魅力ある賃貸物件へと建て替えることで、家賃を高く設定しても満室を保つことができます。
![安定した家賃収入を得ることが可能](/images/valueup/img2.jpg)
MERIT02
相続税対策が可能
![相続税対策が可能](/images/valueup/img3_sp.jpg)
家賃収入で得た現預金を使って賃貸物件を建て替え、現預金を賃貸物件に変えることにより、評価額を大幅に下げて相続税の負担を減らすことができます。また、賃貸物件の空室が増えると減税特例効果を充分に受けられず、貸家の相続税評価額が上がって負担が増えるため、新しく建て替えて満室状態を保つことが重要です。
![相続税対策が可能](/images/valueup/img3.jpg)
建て替え前後の相続税評価額の比較
- 1億円を使って固定資産税評価額500万円の賃貸物件を建て替えた場合
- 現金:1億円、土地:時価1億円(相続税評価額8,000万円)
- 借地権割合:60%、借家権割合:30%、賃貸割合:建替え前50%・建替え後100%、建物(建替え後)の概算固定資産税評価額:建物の時価×60%
- 相続税評価額:土地の相続税評価額=本来の土地の相続税評価額×(1 –借地権割合×借家権割合×賃貸割合)、建物の相続税評価額=固定資産税評価額×(1―借家権割合×賃貸割合)
![木造による高コストパフォーマンスな建築](/images/valueup/img5.jpg)
木造による
高コストパフォーマンスな
建築
建物の構造は大きく分けて、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート(RC)造の3種類がありますが、収益性を主たる目的として建物の建築・建て替えをお考えであれば、ハタスでは木造をお薦めしています。
その理由として木造は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比較して建築コストが安く、一般的に30〜40%程度ものコストを削減することができます。鉄骨造や鉄筋コンクリート造には高い耐久性というメリットがあるものの、老朽化による空室リスクを避けるためには25〜40年に一度のペースで建て替えを行う必要があるため、耐久性というメリットを最大限に活かすことができずコストパフォーマンスは十分とは言えません。
そのため、ハタスでは、安定した収益の確保と利回りの向上を実現し、オーナー様のお手元に最も資産を残すことができる木造をお勧めします。
![ハタスが選ばれる理由](/images/valueup/img6.jpg)
ハタスが選ばれる理由
ハタスは、大手不動産メーカーと比較して建築コストを約20〜40%抑えることができ、長年
培ってきた賃貸経営のノウハウにより業界平均を上回る利回りを実現しています。賃貸物件を建築後の賃貸仲介サポートも充実しており、長期的な目線でオーナー様をサポートします。
STRENGTH01
低コストで高品質な建て替え
![低コストで高品質な建て替え](/images/valueup/img7_sp.jpg)
建物の建て替え費用は、建築に必要な建材費と人件費がベースとなり、そこに各メーカーのブランド料やマージンなどが上乗せされて算出されます。一般的なハウスメーカーはこのブランド料が高額な傾向にあり、さらにテレビCMやパンフレットなどの販促活動にかかるコストも費用として上乗せされます。
ハタスでは、お陰様で必要最低限の販促活動で集客を実現することができていることに加え、自社の利益を最優先した高額なブランド料の上乗せを行っていません。これにより、他の不動産メーカーと同等もしくはそれ以上の建て替えサービスを、20〜40%程度お安く提供することができています。
![低コストで高品質な建て替え](/images/valueup/img7.jpg)
STRENGTH02
立ち退きの代行
![立ち退きの代行](/images/valueup/img8_sp.jpg)
立ち退きは、建て替えの大きなハードルの一つです。関連法令等を踏まえた上で、交渉に時間や労力をかけて取り組む必要があります。
ハタスでは、数多くの案件を解決した実績豊富なプロならではの目線で、お客様の立ち退き問題などを含め、土地活用に関するあらゆる提案を行い、スピーディーかつ円満に対応することでスムーズな建て替えをサポートします。
![立ち退きの代行](/images/valueup/img8.jpg)
![建て替えサービス提供までの流れ](/images/valueup/img9.jpg)
FLOW
建て替えサービス
提供までの流れ
お問い合わせ
「相続税の節税対策を行いたい」「安定した収益を上げたい」などのご相談は、ハタスまでお問い合わせください。
ヒアリング・
事業計画提案
お持ちの不動産周辺の市場調査を行い、どのような賃貸物件が最適か検討します。その後、図面を作成したり、収益性やリスクなど、データに基づいて賃料の設定を行うなど、具体的な事業計画を立てます。
20億件のビッグデータを
活用したAI賃料査定
ASSESSMENT
事業計画の策定・提案というフェーズは、今後を大きく左右する大切な局面であるにもかかわらず、多くの運営会社では培ってきたノウハウのみを基として判断してしまいがちです。ハタスは、これまで培ってきた豊富なノウハウを基とするだけではなりません。20億件以上のビッグデータを活用したAI賃料査定システムを活用することで、経験則や勘といった不確定要素を極限まで排除した再現性が高いシミュレーションを作成した上で、事業計画を策定・提案します。
エリアと間取りでわかる!
所有物件の適正賃料をCHECK!
立ち退き
ご提案に納得いただけましたら契約を締結します。その後、建て替えをスムーズに実施するために、入居者様の立ち退き手続きをサポートします。すべての入居者様が立ち退きされた後、建物の取り壊しを行います。
賃貸物件の建築
ハタスが、間取りや設備、細かな仕様など、オーナー様と相談し、図面が確定したら建築を開始します。同時に、収益とのバランスを見ながら管理体制について検討します。
入居者募集
賃貸物件の建築中に、入居者の募集を開始します。ハタスがターゲットや広告媒体を選定したり、営業ツールを制作するなど、最適な方法で入居者を募集することはもちろん、オーナー様への募集状況に関する報告も定期的に行います。
入居審査・ご契約
入居をご希望の方から必要書類を提出いただき、厳正かつスピーディな入居審査を行います。審査を通過したら、ハタスが作成した契約書をもとに入居者様とご契約を進め、鍵のお引き渡しまで行います。
CASES
ハタスの建て替え実績
ハタスでは、刈谷市・安城市・西尾市・岡崎市・豊田市などの
西三河地域や名古屋市などの愛知県全域を中心に、賃貸物件の建築実績が多数あります。
01
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Jouer Perlan
岡崎市
老朽化物件の建て替えで、
空室&収支改善の課題を解決
![コーポタイプ](/images/valueup/img10.jpg)
コーポタイプ
建物の老朽化により空室が目立っており、収支も安定しない状態でした。空室を埋めるために賃料を下げた結果、入居者の質にも問題が出るという“負のループ”に陥っており、空室対策に関して相談いただきました。
物件概要 BEFORE
- 物件種類コーポタイプアパート3棟
- 構造木造2階建
- 総戸数54戸
- 敷地面積2,409.65㎡(728.91坪)
![次世代アパート](/images/valueup/img11.jpg)
次世代アパート
収益性を向上させるための施策として、3階建てのアパートを提案しました。エレベーターや中庭、アイアンの門扉などを設けて付加価値を付けたハイグレードな物件に建て替えることに
よって近隣物件と差別化し、入居率と質を共に改善することができました。
物件概要 AFTER
- 物件種類エレベーター付き大規模アパート
- 構造木造3階建
- 総戸数1棟/33戸
- 敷地面積2,409.65㎡(728.91坪)
02
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Bureau HidakaPark
刈谷市
リスクを減らした高需要の物件に建て替え
![借家](/images/valueup/img12.jpg)
借家
建物の老朽化によって賃料を引き上げることができない状態が続いており、空室にも悩まれていました。また、旧耐震基準に則って建てられた物件のため地震による倒壊の不安もあり、今回建て替えに関して相談いただきました。
物件概要 BEFORE
- 物件種類借家1棟
- 構造木造2階建
- 総戸数5戸
- 敷地面積392.79㎡(118.81坪)
![次世代アパート](/images/valueup/img13.jpg)
倉庫付き事務所
近隣に商業施設があり、道路が3方向に接道するアクセスの良さを活かし、事業系賃貸物件に建て替えました。入所者が法人の場合は客付けが難しい傾向にありますが、建て替えが完了する
2ヶ月前には満室になるほどの効果を得た上、家賃滞納の不安も解消されました。
物件概要 AFTER
- 物件種類倉庫付き事務所
- 構造木造2階建
- 総戸数1棟/4戸
- 敷地面積392.79㎡(118.81坪)
03
![](/images/valueup/case-3.jpg)
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SPRINGHILLS
刈谷市
世代が変わっても、
価値ある物件に建て替え
![コーポタイプ](/images/valueup/img14.jpg)
コーポタイプ
先代から継承した老朽化した借家は違法建築であり、倒壊のリスクを考慮して建て替えを検討されていました。また、空室による収益性の低下も問題として挙げられ、投資物件としての価値を高める目的もありました。
物件概要 BEFORE
- 物件種類借家
- 構造木造2階建
- 総戸数7戸
- 敷地面積792.46㎡(239.71坪)
![次世代アパート](/images/valueup/img15.jpg)
次世代アパート
平屋建ての借家から3階建ての共同住宅へ建替えることで、戸数が増加して収益性が向上しました。また、グレードの高い設備を配置することで入居者の質も向上し、近隣地域の治安改善にも貢献しました。
物件概要 AFTER
- 物件種類次世代アパート
- 構造木造3階建
- 総戸数1棟/12戸
- 敷地面積792.46㎡(239.71坪)
04
![](/images/valueup/case-4.jpg)
![](/images/valueup/case-4-hover.jpg)
ネオゴールドタウン
安城市
資産継承を考えた、
勝ち(=価値)残る物件への建て替え
![コーポタイプ](/images/valueup/img16.jpg)
コーポタイプ
元々自己で車庫兼物置として使用している倉庫があり、その土地を有効活用したいと相談いただきました。収益の確保と後々の相続を考慮し、将来に渡って資産とすることを目的としています。
物件概要 BEFORE
- 物件種類倉庫1棟
- 構造木造平屋建
- 総戸数-
- 敷地面積394.39㎡(119.3坪)
![メゾネットテラスハウス](/images/valueup/img17.jpg)
メゾネットテラスハウス
コストパフォーマンスに優れる木造の重層長屋(Jouer Duo)を提案しました。建築費を抑えながらも戸数を確保し、収益の大幅な向上を実現することができました。
物件概要 AFTER
- 物件種類メゾネットテラスハウス(重層長屋)
- 構造木造2階建
- 総戸数1棟/8戸
- 敷地面積394.39㎡(119.3坪)
05
![](/images/valueup/case-5.jpg)
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JouerVilla de la
Fontaine I・II
刈谷市
相続税対策と
収益の安定課題を
W解決する建て替え
![倉庫](/images/valueup/img18.jpg)
倉庫
老朽化による建物の倒壊リスクを軽減するため、建て替えを検討されていました。また、空室による収益減少も同時に改善することを目的として依頼いただきました。
物件概要 BEFORE
- 物件種類借家1棟
- 構造木造平屋建
- 総戸数2戸
- 敷地面積201.05㎡(60.8坪)
![戸建賃貸](/images/valueup/img19.jpg)
戸建賃貸
接道や立地の関係とオーナー様のご希望を踏まえ、戸建賃貸2棟をご提案しました。特殊な立地にも関わらず、完成前には2戸とも埋まる人気物件となり、相続税対策と収益の安定課題を同時に解決することができました
物件概要 AFTER
- 物件種類戸建賃貸
- 構造木造2階建
- 総戸数2棟/2戸
- 敷地面積201.05㎡(60.8坪)
02
RENOVATION 建物活用(リノベーション)
賃貸物件のリノベーションの
メリット
空室対策になる
賃貸物件に人々が求める間取りや設備は、時代とともに変わります。古くなった物件を時代に合わせてリノベーションすることで住み心地が向上し、これにより空室率を短期間で低減させ、効果的な空室対策になるメリットを得ることができます。
賃料アップが期待できる
築古物件は家賃を低く設定することが一般的ですが、リノベーションすることで家賃を高く設定しても入居者が集まりやすくなります。家賃が高いといっても新築と比べると割安なため、リノベーション賃貸を中心に部屋を探す人も多い傾向にあります。
現状の賃料のままでは人が集まりにくくなってきたら、賃貸リノベーションも視野に入れることをおすすめします。
新築に建て替えるより
コストが安い
リノベーション賃貸は、新築への建て替えと比較してコストが安く済む点も大きなメリットです。具体的な金額は地価などにより様々ですが、2階建てなどの小規模なアパート・マンションの場合でも、イチから建築するには一般的に5,000万円以上の費用を要し、規模の大きいマンションともなれば、億単位の費用が必要です。
一方、既にある物件をリノベーションすれば、コストを大幅に削減しつつも、新築に近い魅力的な物件に仕上げることができます。
所有物件の相続税対策になる
リノベーション賃貸のメリットは、所有物件の相続税対策の面にもあります。
例えば、今ある賃貸物件を先々子どもや孫に相続する場合、固定資産としての評価額は「経年減点補正率」により築年数の分だけ減額され、実質的な減税措置を受けることができます。物件を建て替えた場合、築年数はリセットされて税額が上がりますが、リノベーションなら減税の恩恵を保ちつつ、実用的な物件を後世に残すことができます。
そのため、古くなった物件を相続すべきか悩んでいる場合は、相続前にリノベーション工事を行うことも視野に入れることをおすすめします。
![リノベーション後の運用を見据えてアドバイスします](/images/valueup/img20.jpg)
リノベーション後の運用を見据えて
アドバイスします
賃貸物件の場合は、リノベーションして終わりの戸建とは異なり、入居付けして初めて成功と言えます。
ハタスでは、豊富な賃貸物件リノベーションのノウハウを有しているため、設計やデザインはもちろんのこと、賃料査定や集客といったリノベーション後の運用も見据え、地域性等を踏まえた最適な提案も行うことができます。
![リノベーションサービス提供までの流れ](/images/valueup/img21.jpg)
FLOW
リノベーション
サービス
提供までの流れ
お問い合わせ
「相続税の節税対策を行いたい」「安定した収益を上げたい」などのご相談は、ハタスまでお問い合わせください。
ヒアリング・
事業計画提案
お持ちの不動産周辺の市場調査を行い、どのようなリノベーションが最適か設備や間取りなどを検討します。その後、図面を作成したり、収益性やリスクなどのデータに基づいて賃料の設定を行うなど、具体的なご提案をいたします。
20億件のビッグデータを
活用したAI賃料査定
ASSESSMENT
事業計画の策定・提案というフェーズは、今後を大きく左右する大切な局面であるにもかかわらず、多くの運営会社では培ってきたノウハウのみを基として判断してしまいがちです。ハタスは、これまで培ってきた豊富なノウハウを基とするだけではなりません。20億件以上のビッグデータを活用したAI賃料査定システムを活用することで、経験則や勘といった不確定要素を極限まで排除した再現性が高いシミュレーションを作成した上で、事業計画を策定・提案します。
エリアと間取りでわかる!
所有物件の適正賃料をCHECK!
立ち退き
ご提案に納得いただけましたら契約を締結します。その後、リノベーションをスムーズに実施するために、入居者様の立ち退き手続きをサ
ポートします。
リノベーション工事
ハタスが、間取りや設備、細かな仕様など、オーナー様と相談し、図面が確定したら工事を開始します。
入居者募集
賃貸物件のリノベーション工事中に、入居者の募集を開始します。ハタスがターゲットや広告媒体を選定したり、営業ツールを制作するなど、最適な方法で入居者を募集することはもちろん、オーナー様への募集状況に関する報告も定期的に行います。
入居審査・ご契約
入居をご希望の方から必要書類を提出いただき、厳正かつスピーディな入居審査を行います。審査を通過したら、ハタスが作成した契約書をもとに入居者様とご契約を進め、鍵のお引き渡しまで行います。
CASES
ハタスのリノベーション実績
ハタスでは、刈谷市・安城市・西尾市・岡崎市・豊田市などの
西三河地域や名古屋市などの愛知県全域を中心に、賃貸物件の建築実績が多数あります。
01
![](/images/valueup/case-6.jpg)
![](/images/valueup/case-6-hover.jpg)
日興ビル
名古屋市
歴史あるRC物件の大規模リノベーション
![](/images/valueup/img22.jpg)
同物件は築60年以上経過しており、外観の特にエントランス部分の老朽化を課題として抱えていました。今回は、テナントの入居促進だけでなく、名古屋の中心部である中区新栄のシンボルになるようなデザインを目指すリノベーションを依頼いただきました。
![](/images/valueup/img23.jpg)
現代的なオフィスビル群の中で存在感を放ちつつ、建物全体に一体感を持たせたシンボリックな近代的デザインを目指してリノベーションを実施し、完成直後に満室となって高稼働・高収益を維持しています。
物件概要 DATA
- 物件種類テナントビル
- 構造RC造地下3階地上9階建
- 総戸数60戸
- 敷地面積6947.17㎡(2104.99坪)
02
![](/images/valueup/case-7.jpg)
![](/images/valueup/case-7-hover.jpg)
ハタス西尾店舗事務所
西尾市
イメージを一新する
外装・内装のフルリノベーション
![](/images/valueup/img24.jpg)
駅や市役所から徒歩圏内の好立地であるにも関わらず、老朽化により空室が埋まらないという課題を抱えていました。そこで物件をおしゃれな店舗・オフィスにリノベーションすることで入居者を募集したいという想いから依頼いただきました。
![](/images/valueup/img25.jpg)
既存建物の装飾をすべて撤去し、レンガタイルの外装で統一することによって今までのイメージを一新しました。エントランスの植栽と大きな窓が特徴的で、街中でも目を引くハタスらしい建物になりました。
物件概要 DATA
- 物件種類店舗事務所
- 構造鉄骨造2階建
- 総戸数7区画+倉庫1
- 敷地面積695.92㎡(210.86坪)
これらのリスクを
踏まえた上で
最適な提案を行います
- 旧耐震基準の場合、補強工事が必要
- 躯体の見えない部分が劣化している可能性がある
- 排水のにおいや水漏れなどのトラブルに繋がる
- 間取りの変更で防音性が低下する可能性がある など
など
![建て替えも、リノベーションも、両方できるハタスだからこそ収益を最大化させる提案が可能です](/images/valueup/img26.jpg)
建て替えも、リノベーションも、
両方できるハタスだからこそ
収益を最大化させる提案が可能です
リノベーションは、空室対策や賃料アップなどの魅力があることに加え、建て替えと比較してコストが低いというメリットがある一方で、場合によっては補強工事が必要なケースや防音性の低下、水漏れなどにつながる恐れもあり、かえってコストが膨れ上がるリスクを孕んでいます。
ハタスでは、これまで培ってきた建て替えとリノベーションにおける豊富なノウハウ・実績を活かし、双方の収益性を考慮して費用対効果を最大化させる提案を行うことができます。
![](/images/valueup/img27.jpg)
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