【2026年版】土地活用で相続対策するなら「Jouer（ジュール）」｜木造アパートで節税と収益を両立する方法
【2026年版】土地活用で相続対策するなら「Jouer（ジュール）」｜木造アパートで節税と収益を両立する方法
土地を所有している方の多くが、「相続税が心配」「遊休地をどう活かすべきか」と悩んでいます。
特に近年は地価上昇や税制改正の影響もあり、“ただ持っているだけの土地”は資産リスクになりやすい時代です。そこで注目されているのが、ハタス株式会社の木造賃貸アパート商品「Jouer（ジュール）」です。Jouerは単なる投資用アパートではなく、相続対策と収益確保の両立をコンセプトに設計されています。このコラムでは、土地活用を検討している方に向けて、
● なぜアパート建築が相続対策になるのか
● Jouer（ジュール）が節税に強い理由
● 税制面で押さえるべきポイント
を、実務視点からわかりやすく解説します。
土地活用でアパート建築が相続対策になる理由
まず大前提として、更地のままでは相続税評価額が高くなりやすいという特徴があります。
更地と賃貸住宅付き土地の評価差
【図表】土地の相続税評価の比較
| 区分 | 更地 | 賃貸アパート建築後 |
|---|---|---|
| 土地評価 | 100% | 約70～80%（貸家建付地） |
| 建物評価 | ― | 固定資産税評価（約50～60%） |
| 節税効果 | なし | 大きい |
| 相続対策適性 | 低い | 高い |
なぜ評価が下がるのか
賃貸住宅を建てると、土地は「貸家建付地」として評価減されます。さらに建物も時価ではなく固定資産税評価額ベースになるため、資産圧縮効果が働きます。
Jouer（ジュール）とは？｜相続対策と投資を両立する木造賃貸
Jouerは、ハタス株式会社が提供する木造賃貸アパート商品で、以下の特徴を持ちます。
「相続対策商品と投資用商品の両方の属性を併せ持つ商品」これは、単に節税だけでなく、長期安定経営まで見据えた設計思想であることを意味します。Jouerの強みは次の3点です。
① 敷地を最大限に活かす柔軟な設計
Jouerは不整形地や変形地への対応力が高い設計が特徴です。対応可能な敷地例
● 三角地
● 台形地
● 細長い敷地
● 二方道路の変形地
→ 土地の有効活用率が高い＝収益性向上＋相続評価圧縮
これは相続対策において非常に重要なポイントです。
② ニーズに応える多様な間取り構成
Jouerは以下の間取りを柔軟に組み合わせることが可能です。
● 1K
● 1LDK
● 2LDK
● コンパクト～広めまで対応
リスク分散型の間取り戦略相続対策では「建てた後の安定経営」が極めて重要です。なぜなら、空室が続くと節税どころか資金繰りリスクになるためです。
③ 永く選ばれ続ける普遍的外観
Jouerはシンプルモダンな外観設計です。普遍的デザインのメリット
● 入居者層を選ばない
● 流行に左右されにくい
● 長期保有に向く
● 修繕時の自由度が高い
これは、相続対策で重要な長期保有前提の資産設計と相性が良い特徴です。
【税制】Jouerが相続税・節税に有効な理由
ここからは、税務面を具体的に整理します。相続税評価の圧縮メカニズム
| ステップ | 内容 | 評価水準の目安 |
|---|---|---|
| ① | 更地評価 | 100% |
| ② | 建物建築 | ― |
| ③ | 貸家建付地評価 | 約70～80% |
| ④ | 建物評価 | 固定資産税評価 |
| ⑤ | 相続税評価 | 大幅圧縮 |
相続税評価額の劇的な圧縮
木造アパートが節税に向く理由
Jouerは木造アパートである点も重要です。
木造の税務メリット 【図表】構造別の減価償却期間
| 構造 | 法定耐用年数 | 節税スピード | 初期所得圧縮 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 速い | 大きい |
| 鉄骨造（S造） | 34年 | 中程度 | 中程度 |
| RC造 | 47年 | 遅い | 小さい |
ポイント
● 木造は減価償却が早い
● 初期の所得圧縮効果が大きい
● キャッシュフロー改善に寄与
特に相続前後の所得調整を考えるオーナーにとって、木造は合理的な選択肢です。
法定耐用年数22年がもたらす節税レバレッジ
上記の通り、建物の減価償却期間は構造ごとに定められており、木造は22年、RC造は47年です。この期間の差は、1年あたりに計上できる減価償却費の額に直結します。
『年間の減価償却費 = 建築価額 ÷ 償却率(0.046)』
例えば、1億円の投資を行った場合、木造であれば毎年約460万円を費用として計上できますが、RC造（償却期間47年、償却率0.022）では約220万円にとどまります。この「帳簿上の赤字」は、給与所得や他の不動産所得と合算（損益通算）することで、所得税や住民税を大幅に圧縮する効果を持ちます。特に高所得の土地オーナーにとって、木造アパートは「手元に現金を残しながら、納税額を減らす」ための最強のツールとなります。短期間で初期投資を回収し、次の投資へと資金を回転させる「資産の流動化」の観点からも、22年という償却期間は戦略的に有利です。
相続対策としてJouerを検討すべき人とは
Jouer（ジュール）は、すべての土地オーナーに万能な商品ではありません。しかし、一定の条件に当てはまる方にとっては、相続税圧縮と安定収益を同時に狙える有力な選択肢になります。次のような方には特に適しています。
向いているケース
● 更地・低利用地を保有している
● 相続税が発生見込み
● 不整形地を持て余している
● 長期保有前提で資産形成したい
● 投資と相続対策を両立したい
最も優先度が高いのは、現在土地を十分に活用できていない方です。駐車場のまま・空き地のまま・古家（古アパートなど）付きで収益が低い、など。
【チェックリスト】Jouer検討優先度セルフ診断
次の項目に3つ以上当てはまる方は、ぜひハタスの個別シミュレーションを受けてみてください。
● 更地・低利用地を保有している
● 相続税の発生可能性がある
● 不整形地を持て余している
● 長期保有で資産形成したい
● 安定収益も重視したい
● 木造アパートによる節税に関心がある
注意すべきケース
一方で、次の方は慎重な検討が必要です。
【チェックリスト】
● 明らかな賃貸需要がないエリア
● 借入余力が小さい
● 短期売却前提
● 相続発生がかなり先
相続対策は「建てれば必ず得」ではありません。必ず個別シミュレーションが必要です。
必ず確認したい3つのポイント
Jouer（ジュール）は相続対策と収益性の両立を狙える商品ですが、事前検証を怠ると期待した効果が出ないケースもあります。ここでは、土地オーナーが導入前に必ず確認すべき重要ポイントを、実務目線で解説します。
① 立地需要の精査／「建てれば埋まる」は危険
相続対策型アパートの失敗で最も多い原因が、賃貸需要の読み違いです。節税効果だけを見て建築すると、空室が増え、結果としてキャッシュフローが悪化するリスクがあります。まずは、その土地に「継続的な賃貸需要」があるかを冷静に確認しましょう。
● 人口動態
● 世帯構成
● 競合物件
● 家賃相場
など。→ ここを誤ると節税効果が相殺されます。
〇最低限チェックしたい市場指標
| チェック項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 人口動態 | 人口増減・世帯数推移 |
| 入居ターゲット・世帯構成 | 単身／カップル／ファミリー |
| 周辺競合 | 築年数・家賃帯・稼働率 |
| 家賃相場 | 想定賃料の現実性 |
| 需給バランス | 1LDK・2LDKの供給状況など |
② 資金計画とキャッシュフロー／節税倒れを防ぐ
相続対策によるアパート建築で最も多い失敗がここです。節税効果があっても、運営キャッシュフローが赤字になれば本末転倒です。必ず「満室想定」だけでなく、保守的な前提で収支を確認してください。
【図表】失敗パターン
| フェーズ | よくある失敗 | 起こる結果 |
|---|---|---|
| 計画 | 節税だけ重視 | 需給ミスマッチ |
| 運営 | 空室増加 | 家賃収入低下 |
| 財務 | 返済負担増 | キャッシュ悪化 |
| 最終 | 資産圧迫 | 相続対策失敗 |
Jouerは間取り分散などで安定経営を狙いやすい設計ですが、資金計画の安全余裕はオーナー側の設計が不可欠です。
Jouerのように需要設計まで踏み込んだ商品を選ぶ意味はここにあります。
③ 出口戦略の設計
相続対策では、「建てた後どうするか」まで設計しておくことが重要です。ここを曖昧にすると、将来の資産承継でトラブルになりやすくなります。相続対策では、
● 保有継続
● 法人化
● 売却
まで見据えた設計が重要です。
〇主な出口パターン
| 出口戦略 | 向いているケース | ポイント |
|---|---|---|
| 長期保有 | 資産承継重視 | 安定経営が最優先 |
| 法人化 | 所得分散したい | 税理士連携必須 |
| 売却 | 流動性重視 | 立地と収益力が鍵 |
| 建替え | 長期資産運用 | 修繕計画が重要 |
Jouerのような汎用性の高い外観・間取り設計は、将来の売却流動性という面でもプラスに働きやすい特徴があります。
まとめ｜Jouerは「守り」と「攻め」を両立した土地活用
土地活用による相続対策は、単なる節税スキームではなく、長期の資産戦略です。
Jouer（ジュール）は、
● 敷地対応力の高い自由設計
● 市場ニーズに合わせた間取り戦略
● 普遍的で長期保有に向く外観
● 木造による税務メリット
を兼ね備え、相続対策と収益性の両立を狙える木造賃貸商品といえます。ただし、最適解は土地条件・家族構成・財務状況によって大きく変わります。
本格検討の前には、必ず個別の相続シミュレーションと事業収支の確認を行いましょう。
ハタスでは上記のような相続シミュレーションと事業収支の確認を無料でサポートしています。お気軽にご相談ください。
- そのお困りごと、ハタスに相談してみませんか？
- 電話で相談する 0566-23-5749
休業日（水曜・日曜・祝日）以外 ［9:00～18:00］
