土地活用で木造アパートを建てるという選択
相続を見据えた60代・70代から考える、収益と資産承継の両立
「この土地、将来どうなるのだろうか」
年齢を重ねるにつれ、土地や建物といった不動産を“自分の代だけの問題”として考えるのは難しくなってきます。固定資産税は毎年かかり続け、相続が発生すれば、家族に税負担や手続きの負担を残す可能性もあります。
こうした中、近年あらためて注目されているのが土地活用としての木造アパート建築です。木造アパートは、過度な借入を抑えながら賃料収入を得られる可能性があり、同時に相続税評価を抑える効果も期待できます。
本記事では、相続を意識し始めた世代の方が、落ち着いて判断するための材料として、木造アパートによる土地活用を「収益」と「相続対策」の両面から解説します。
- 1. 土地をそのまま保有し続けること
- 1-1. 毎年発生する税負担と管理の問題
- 1-2. 相続時に一気に表面化する課題
- 1-3. 築古アパートをそのままにするか
- 2. 相続を見据えた土地活用が注目される理由
- 3. 土地活用の選択肢と木造アパートの位置づけ
- 3-1. 【図表①】主な土地活用方法の比較
- 4. 木造アパートとはどのような建物か
- 4-1. 建築費と工期の特徴
- 4-2. 【図表②】建物構造別の特徴比較
- 5. 木造アパートが収益を生みやすい理由
- 5-1. 初期投資を抑えられる
- 5-2. 賃貸需要との相性
- 5-3. 収益を見る際の注意点
- 6. 相続対策として木造アパートが有効な理由
- 6-1. なぜ相続税評価が下がるのか
- 6-2. 【図表③】保有形態による相続税評価の考え方
- 6-3. 収益を伴う相続対策という安心感
- 7. 木造アパート建築で気をつけたいポイント
- 7-1. 利回りだけを信じない
- 7-2. 相続対策が目的になりすぎない
- 7-3. 木造ならではの維持管理
- 8. 木造アパートによる土地活用が向いている人・向いていない人
- 8-1. 向いている人
- 8-2. 向いていない人
- 9. アパート建築・経営を「やらない」という選択も、立派な土地活用判断
- 10. 「何かしなければならない」という思い込みに注意する
- 10-1. 土地活用は義務ではありません
- 10-2. 不安からの判断は後悔につながりやすい
- 10-3. 相続人が賃貸経営を望んでいない
- 10-4. 相続税がそもそも発生しないケース
- 11. 「やらない」と決めた場合の、現実的な選択肢
- 11-1. 選択肢① 更地のまま維持する
- 11-2. 選択肢② 売却して現金化する
- 11-3. 選択肢③ 必要になるまで「何もしない」
- 12. 「やらない判断」を後悔しないための考え方
- 12-1. 比較したうえでの判断なら、正解になる
- 12-2. 自分の安心感を基準にする
- 13. 収益と相続対策を両立させるための3つの視点
- 14. まとめ｜今だからこそ考えたい、木造アパートという土地活用
1. 土地をそのまま保有し続けること
1-1. 毎年発生する税負担と管理の問題
土地を保有しているだけで、固定資産税・都市計画税は毎年発生します。特に住宅が建っていない更地の場合、税負担は軽くありません。建物が建っていても、築年数が経っていると、収益が下がり、空室・修繕費が増え、耐震の問題もあります。
また、管理が行き届かない土地は、雑草の繁茂や不法投棄といった問題が起こりやすく、近隣との関係悪化につながることもあります。
1-2. 相続時に一気に表面化する課題
相続が発生すると、土地は「分けにくい資産」として家族の負担になりやすい側面があります。現金が少なく、土地の評価額が高い場合、相続税を支払うために不本意な売却を迫られるケースも珍しくありません。
このような事態を避けるためにも、生前から土地の扱いを考えておくことが重要です。
1-3. 築古アパートをそのままにするか
築古アパートは、
● 利回りが高く見える ● 相続税評価は下がる
一方で、●修繕・管理・売却の三重苦 ● 相続人に判断を押し付けがち
という、後半人生では重たい資産になりやすいです。相続を見据えるなら重要なのは、「自分が持てるか」ではなく「子どもが引き継げるか」。
築古アパートは、慎重に“アパート建て替え”を検討すべき代表例だと言えます。
2. 相続を見据えた土地活用が注目される理由
相続税の基礎控除が引き下げられて以降、以前は相続税と無縁だと思っていた世帯でも、課税対象になる可能性が出てきました。
特に都市部や駅周辺に土地を持っている場合、土地の評価額が高くなりやすく、相続税の負担が一気に表面化します。
また、2025年以降の不動産トレンドとして「賃上げの継続」が予測されていることも大きな要因です。不動産投資市場では、建築コスト増や運営費の増大を賃料に転嫁する動きが本格化しており、新築物件を中心に強気の賃料設定が可能になっています 。AIを活用した賃料査定や需要予測の精度が向上したことで、オーナーは精緻な収支計画に基づいた経営判断が可能となり、失敗のリスクをデータによって低減できる環境が整っています 。
こうした背景から、生前に資産の形を整えておく「相続を見据えた土地活用」が注目されています。その選択肢の一つが、賃貸用のアパートを建てるという方法です。
3. 土地活用の選択肢と木造アパートの位置づけ
土地活用には複数の方法がありますが、それぞれに向き不向きがあります。土地活用＝必ず建てる、ではありません。
●更地保有 ● 駐車場 ● 定期借地 ● 売却
なども含めて比較し、最終的に“やらない”を選ぶこともありえます。
3-1. 【図表①】主な土地活用方法の比較
| 活用方法 | 初期費用 | 収益性 | 相続対策効果 | 管理負担 |
|---|---|---|---|---|
| 駐車場経営 | 低 | 低 | 低 | 低 |
| 戸建賃貸 | 中 | 中 | 中 | 中 |
| 木造アパート賃貸 | 中 | 高 | 高 | 中 |
| RCマンション賃貸 | 高 | 中 | 高 | 高 |
| 定期借地 | 低 | 低 | 低 | 低 |
駐車場は始めやすい反面、相続対策としての効果は限定的です。RCマンションは評価圧縮効果が高い一方、建築費が高額になりがちです。
その中で木造アパートは、費用・収益・相続対策のバランスが取りやすい選択肢といえます。
4. 木造アパートとはどのような建物か
4-1. 建築費と工期の特徴
木造アパートは、鉄骨造やRC造に比べて建築費を抑えやすく、工期も短い傾向があります。これにより、過度な借入を避けつつ、比較的早い段階で賃貸経営を始められる点が特徴です。
4-2. 【図表②】建物構造別の特徴比較
| 構造 | 建築費 | 利回り傾向 | 耐用年数 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 木造 | 低 | 高 | 短 | 投資効率が高い |
| 鉄骨造 | 中 | 中 | 中 | バランス型 |
| RC造 | 高 | 低 | 長 | 資産性重視 |
「木造は古い」という印象を持たれることもありますが、現在の木造アパートは断熱性・耐震性ともに向上しており、賃貸市場でも十分に競争力があります。
5. 木造アパートが収益を生みやすい理由
5-1. 初期投資を抑えられる
賃貸経営では、建築費が高くなるほど家賃収入とのバランスが難しくなります。木造アパートは建築費を抑えやすいため、家賃設定を無理のない水準に保ちやすく、結果として安定した収益につながりやすいのです。
5-2. 賃貸需要との相性
単身者や夫婦二人世帯など、比較的コンパクトな住まいを求める層は安定して存在します。こうした需要に合った木造アパートは、立地条件が合えば長期入居が期待できます。
5-3. 収益を見る際の注意点
利回りを見る際は、表面利回りだけでなく、管理費・修繕費・空室率を考慮した実質的な収支を確認することが重要です。
特に60代以降の土地活用では、「無理なく続けられるか」という視点が欠かせません。
6. 相続対策として木造アパートが有効な理由
6-1. なぜ相続税評価が下がるのか
アパートを建てて賃貸に出すと、土地は「貸家建付地」として評価されます。また、建物は固定資産税評価額を基準に相続税評価が行われます。
この仕組みにより、現金や更地で保有している場合より、相続税評価額が低くなる可能性があります。
6-2. 【図表③】保有形態による相続税評価の考え方
| 保有形態 | 相続税評価の特徴 |
|---|---|
| 現金 | 額面そのまま |
| 更地 | 路線価ベースで高評価 |
| 賃貸アパート | 評価減が見込める |
6-3. 収益を伴う相続対策という安心感
相続対策のためだけに資産を動かすと、「現金が減る」「使いにくい資産が残る」といった不安が生じることもあります。
木造アパートであれば、賃料収入を得ながら評価圧縮を図れるため、生活資金や将来の備えとしても活用しやすい点が特徴です。
7. 木造アパート建築で気をつけたいポイント
7-1. 利回りだけを信じない
「高利回り」を強調する計画でも、実際には需要が弱い立地だったという例は少なくありません。特に相続を前提とする場合、短期的な数字よりも長期的な安定性を重視すべきです。
7-2. 相続対策が目的になりすぎない
相続税評価が下がっても、収益が出なければ維持が負担になります。相続対策はあくまで結果であり、収益が成り立つことが前提である点を忘れてはいけません。
7-3. 木造ならではの維持管理
木造アパートは、定期的な点検と修繕が重要です。計画的なメンテナンスを行うことで、建物の寿命を延ばし、長く安定した賃貸経営につながります。
8. 木造アパートによる土地活用が向いている人・向いていない人
8-1. 向いている人
・相続を見据えて土地を整理したい ・大きな借入は避けたい ・安定収入を重視したい
8-2. 向いていない人
・短期間で売却益を得たい ・賃貸需要が極端に低い立地
9. アパート建築・経営を「やらない」という選択も、立派な土地活用判断
土地活用や相続対策について調べていると、「アパートを建てたほうがいい」「何かしないと損をする」といった情報を多く目にします。
しかし、木造アパートを建てないという判断も、十分に合理的で、責任ある選択です。
10. 「何かしなければならない」という思い込みに注意する
10-1. 土地活用は義務ではありません
土地を持っているからといって、必ずしも活用しなければならないわけではありません。
確かに、固定資産税や相続税といった負担はありますが、それ以上に大切なのは、自分と家族の生活が安定しているかという点です。
10-2. 不安からの判断は後悔につながりやすい
「相続税が心配」「子どもに迷惑をかけたくない」という思いは自然なものですが、不安だけを理由に大きな決断をすると、後から「やらなければよかった」と感じることもあります。
特にアパート経営は、始めた後も判断と管理が必要になるため、気持ちの余裕が重要です。
10-3. 相続人が賃貸経営を望んでいない
相続対策としてアパートを建てても、相続人がその資産を望んでいない場合、かえって負担になることがあります。
● 管理や修繕の判断が分からない ● 共有名義で話がまとまらない ● 売却したくてもすぐに売れない
こうした問題が想定される場合、「何も建てない」という選択が、結果的に家族のためになることもあります。
10-4. 相続税がそもそも発生しないケース
基礎控除の範囲内で相続税がかからない場合、無理に対策を講じる必要はありません。
この場合、木造アパートを建てることで、逆にリスクを増やしてしまう可能性もあります。
11. 「やらない」と決めた場合の、現実的な選択肢
木造アパートを建てないと決めた場合でも、何も考えずに放置する必要はありません。
11-1. 選択肢① 更地のまま維持する
管理の手間が少なく、いつでも売却できる柔軟性があります。将来の状況変化に対応しやすい点がメリットです。
11-2. 選択肢② 売却して現金化する
相続人に分けやすく、相続後のトラブルを減らせる方法です。相続税の支払い原資としても活用できます。
11-3. 選択肢③ 必要になるまで「何もしない」
年齢や健康状態、家族状況が変わる可能性がある中で、「今は決めない」という判断も立派な選択です。
12. 「やらない判断」を後悔しないための考え方
12-1. 比較したうえでの判断なら、正解になる
大切なのは、「知らなかったからやらなかった」のではなく、理解したうえで選ばなかったという状態です。
情報を集め、家族とも話し合った結果であれば、その判断は将来振り返っても納得しやすくなります。
12-2. 自分の安心感を基準にする
土地活用は、資産を増やすこと以上に、心配事を増やさないことが重要な場合もあります。
「これなら安心できる」と思える状態を選ぶことが、結果的に良い相続につながります。
13. 収益と相続対策を両立させるための3つの視点
1つ目は、立地と賃貸需要を最優先に考えること。※立地については、一般的には駅近など利便性を指しますが、西三河や名古屋市内ではほとんどの場所でアパート適正立地といえます。
2つ目は、建築費と収益のバランスを冷静に確認すること。
3つ目は、家族や相続人の立場を想像しながら計画することです。
14. まとめ｜今だからこそ考えたい、木造アパートという土地活用
木造アパートによる土地活用は、収益を得ながら相続対策も進められる可能性を持った方法です。
ただし、重要なのは「流行っているから」ではなく、「自分と家族にとって無理がないか」という視点で判断することです。
早めに考え、備えておくことで、将来の選択肢は大きく広がります。木造アパートは、その一つとして検討する価値のある土地活用といえるでしょう。
- そのお困りごと、ハタスに相談してみませんか？
- 電話で相談する 0566-23-5749
休業日（水曜・日曜・祝日）以外 ［9:00～18:00］
