カテゴリ
2026/01/21
お役立ちコラム

土地の名義変更でかかる税金｜相続・贈与・売買の費用と計算方法

土地の名義変更でかかる税金｜相続・贈与・売買の費用と計算方法

土地の名義変更を行う際には、その原因に応じてさまざまな税金が発生します。原因が相続なのか、贈与や売買なのかによって、課税される税金の種類や金額が大きく異なるため、事前に仕組みを理解しておくことが重要です。この記事では、土地の名義変更に伴う税金の種類、原因別の費用、具体的な計算方法、利用できる特例制度について解説します。税金以外の費用も含め、全体像を把握するための参考にしてください。

土地の名義変更手続きでは、原因に応じて複数の税金が課される可能性があります。まず、登記手続きの際に必ず納めるのが「登録免許税」です。土地の所有権を取得した際には「不動産取得税」がかかる場合がありますが、相続の場合は非課税となります。個人から土地を無償で受け取った場合は「贈与税」、亡くなった人から遺産として受け継いだ場合は「相続税」の対象です。また、土地を売却して利益が出た人には「譲渡所得税」が課税されます。その他、売買契約書を作成する際には「印紙税」も必要です。

土地の名義変更手続きでは、原因に応じて複数の税金が課される可能性

2. 【原因別】土地の名義変更でどの税金がかかるかを確認しよう

土地の名義変更で課税される税金は、その原因によって異なります。主な原因である「相続」「贈与」「売買」「財産分与」の4つのケースごとに、どの税金が発生するのかを把握することが第一歩です。例えば、不動産の取得に対して課される不動産取得税は、贈与や売買では発生しますが、相続の場合は非課税とされています。このように、自分の状況がどのケースに該当するかを確認し、それに応じた税金の種類を理解することが、適切な手続きと資金準備につながります。

2-1. 相続によって土地の名義変更を行うケース

亡くなった親などから遺産として土地を相続した場合、名義変更（相続登記）が必要です。このとき発生する主な税金は「登録免許税」と「相続税」です。登録免許税は、法務局で登記手続きを行う際に必ず納める税金です。一方、相続税は、受け継ぐ遺産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合にのみ課税対象となります。したがって、遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税の申告や納税は不要です。また、相続による土地の取得では、不動産取得税はかかりません。

2-2. 贈与によって土地の名義変更を行うケース

親などが生きている間に土地を譲り受ける生前贈与の場合、名義変更で発生する主な税金は「贈与税」「登録免許税」「不動産取得税」です。贈与税は、年間110万円の基礎控除額を超えた価値の土地を受け取った場合に課税されます。登録免許税は登記手続きに必須の税金です。また、贈与による土地の取得は不動産取得税の課税対象にもなります。相続と比べて、生前に名義変更を行う贈与は、税金の負担が大きくなる傾向があるため、特例制度の活用を検討することが重要です。

2-3. 売買によって土地の名義変更を行うケース

土地や家などの不動産を個人間または不動産会社を介して売買した場合、売主と買主の双方に税金が発生します。買主側には、登記手続きのための「登録免許税」と、不動産を取得したことに対する「不動産取得税」が課されます。一方、売主側は、土地や建物を売却して得た利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税」が課税対象です。さらに、売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた「印紙税」も必要となり、契約書に収入印紙を貼付して納付します。

2-4. 財産分与（離婚）によって土地の名義変更を行うケース

離婚に伴う財産分与によって、夫婦の一方からもう一方へ土地の名義が変更される場合、原則として贈与税は課税されません。財産分与は、夫婦が協力して築いた財産の清算と見なされるため、贈与とは性質が異なると判断されるからです。ただし、分与された財産の額が、婚姻中の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお過当と認められる部分については、贈与税の対象となる可能性があります。
また、不動産取得税についても、共有財産の清算として行われる場合は、一定の要件下で軽減措置が適用されることがあります。

2-5. 名義変更の原因ごとに定められた登録免許税の税率

登録免許税の税率は、名義変更の原因によって異なります。相続を原因とする場合の税率は、固定資産税評価額の0.4%です。一方、遺言によって相続人以外の人に財産を渡す遺贈や、生前贈与を原因とする場合は2.0%となります。土地の売買を原因とする名義変更（所有権移転登記）の場合も税率は2.0%ですが、土地の売買については2026年3月31日まで1.5%の軽減税率が適用されます。また、離婚による財産分与の場合も税率は2.0%です。
このように、原因によって税率が大きく変わるため、事前の確認が不可欠です。

2-6. 固定資産税評価額を使った登録免許税の計算シミュレーション

登録免許税の計算方法を具体例で確認します。例えば、固定資産税評価評価額が2,000万円の土地を名義変更する場合を考えます。原因が相続であれば、税率は0.4%なので、計算式は「2,000万円×0.4%=8万円」となります。同じ土地を生前贈与で名義変更する場合、税率は2.0%なので「2,000万円×2.0%=40万円」です。さらに、売買が原因の場合は、軽減税率が適用されると「2,000万円×1.5%=30万円」が登録免許税額となります。このように、固定資産税評価額が同じでも、名義変更の原因によって納税額は大きく異なります。

3. 相続で土地の名義変更をする場合の税金と特例

相続によって土地の名義を変更する際には、登録免許税のほかに、遺産総額に応じて相続税が課されることがあります。しかし、相続税には手厚い基礎控除や配偶者向けの特例、土地の評価額を大幅に引き下げられる制度などが用意されています。これらの特例を適用できるかどうかで、税金の負担は大きく変わります。自分のケースがどの特例の対象になるかを確認し、要件を満たす場合は適切に活用することが、納税額を抑えるうえで非常に重要です。

3-1. 相続税が発生するケースとその計算方法

相続税は、亡くなった人から受け継いだ遺産の総額が、基礎控除額を超える場合にのみ課税されます。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式で算出可能です。例えば、法定相続人が配偶者と子2人の合計3人であれば、基礎控除額は4,800万円となります。遺産総額がこの金額以下であれば、相続税の申告も納税も必要ありません。遺産総額が基礎控除額を超えた場合は、その超えた部分に対して、法定相続分に応じて分割したと仮定して税額を計算し、実際の取得割合に応じて各相続人が納税します。

3-2. 相続税の負担を大きく減らせる配偶者の税額軽減制度

配偶者の税額軽減制度は、亡くなった人の配偶者が遺産を相続した場合に、相続税の負担を大幅に軽減できる特例です。この制度を利用すると、配偶者が取得した遺産額が「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」のどちらか多い金額まで、相続税がかかりません。多くのケースで配偶者の相続税が非課税となる非常に強力な制度ですが、適用を受けるためには、相続税の申告期限内に申告書を提出する必要があります。納税額がゼロになる場合でも申告は必須である点に注意が必要です。

3-3. 小規模宅地等の特例で土地の評価額を最大80%減額する

小規模宅地等の特例は、亡くなった人が住んでいた土地や事業用に使っていた宅地などを相続した場合に、その土地の相続税評価額を最大で80%減額できる制度です。例えば、評価額が5,000万円の自宅の土地を配偶者や同居の親族が相続した場合、この特例を適用できれば評価額を1,000万円まで圧縮でき、相続税の負担を大幅に軽減できます。適用には、土地の種類（居住用、事業用など）や相続する人、面積の上限など、細かい要件が定められているため、専門家へ相談して適用可能か確認することが推奨されます。

3-4. 相続登記で利用できる登録免許税の免税措置

相続による土地の名義変更（相続登記）では、登録免許税にいくつかの免税措置が設けられています。一つ目は、相続によって土地を取得した人が、相続登記をしないまま亡くなった場合に、その亡くなった人を名義人とするための登記が免税となる措置です。

4. 贈与で土地の名義変更をする場合の税金と特例

親から子へなど個人間で土地を生前贈与する際には、贈与税や不動産取得税、登録免許税といった税金が課されます。特に贈与税は相続税に比べて税率が高く設定されているため、負担が大きくなりがちです。しかし、贈与税にも年間110万円の基礎控除や、特定の条件下で利用できる非課税制度、控除の特例が存在します。これらの制度をうまく活用することで、税金の負担を抑えながら計画的に財産を移転させることが可能になります。

4-1. 贈与税の計算方法①：毎年110万円まで非課税になる暦年課税

暦年課税は、贈与税の最も基本的な計算方法で、1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与の合計額から、基礎控除額である110万円を差し引いた残りの金額に対して課税されます。つまり、年間の贈与額が110万円以下であれば贈与税はかからず、申告も不要です。この仕組みを利用して、毎年110万円以内の土地の持分を少しずつ贈与する方法もあります。ただし、相続開始前3年（2024年1月1日以降の贈与は7年へ段階的に延長）以内に行われた贈与は、相続財産に加算されて相続税の対象となる点に注意が必要です。

4-2. 贈与税の計算方法②：最大2,500万円まで非課税になる相続時精算課税

相続時精算課税は、60歳以上の父母や祖父母から18歳以上の子や孫へ贈与を行う際に選択できる制度です。この制度を選択すると、贈与者ごとに累計で2,500万円までの贈与が非課税となります。2,500万円を超えた部分については、一律20%の税率で贈与税が課されます。この制度で贈与した財産は、贈与者が亡くなった際に相続財産に加算され、相続税として精算されます。一度選択すると暦年課税には戻せないため、将来の相続税額なども考慮した上で、慎重に判断する必要があります。

4-3. 夫婦間の土地贈与で使える配偶者控除（おしどり贈与）

通称「おしどり贈与」と呼ばれるこの特例は、婚姻期間が20年以上である夫婦間で、居住用の不動産またはその取得資金の贈与が行われた場合に利用できます。この制度を使うと、贈与税の基礎控除110万円とは別に、最高2,000万円までの配偶者控除が受けられます。つまり、合計で最大2,110万円までの贈与が非課税となるため、配偶者へ自宅の土地や建物を贈与する際の税負担を大幅に軽減できます。
適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与税の申告が必要です。

4-4. 贈与では不動産取得税も課税対象になるので注意

土地の名義変更において、相続の場合は非課税となる不動産取得税ですが、贈与の場合は課税対象となる点に注意が必要です。不動産取得税は、土地を取得した人に対して都道府県が課税する地方税で、税額は原則として土地の固定資産税評価額の4%です。

ただし、土地や住宅用の家屋については、2027年3月31日までに取得した場合、税率が3%に軽減される特例措置があります。
贈与で土地を取得した場合は、登録免許税や贈与税だけでなく、この不動産取得税の支払いも考慮して資金計画を立てる必要があります。

5. 売買で土地の名義変更をする場合の税金

土地を売買して名義変更を行う際には、買主と売主のそれぞれに異なる種類の税金が課されます。買主は土地を取得したことに対して不動産取得税と登録免許税を負担し、売主は売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合に譲渡所得税を納める必要があります。また、売買契約書には契約金額に応じた印紙税も発生します。それぞれの税金の仕組みと計算方法を理解し、誰がどの税金を支払うのかを明確にしておくことが、円滑な取引のために重要です。

売買で土地の名義変更をする場合

5-1. 売主側に課税される譲渡所得税の仕組み

土地を売却して得た利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税と住民税（合わせて譲渡所得税）の課税対象となります。譲渡所得は「売却価格−(取得費＋譲渡費用)」の式で計算されます。取得費とはその土地を購入したときの代金や手数料のことで、譲渡費用は売却時にかかった仲介手数料などです。税率は土地の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として、それぞれ異なる税率が適用されます。マイホームを売却した場合などには、特別控除の特例もあります。

5-2. 買主側に課税される不動産取得税の計算方法

土地を売買によって取得した買主には、不動産取得税が課されます。この税金は、土地の所有権を取得したことに対して一度だけ課される都道府県税です。税額の計算方法は、原則として「土地の固定資産税評価額×税率」となります。標準税率は4%ですが、宅地や市街化調整区域内の土地、住宅用の建物については、2027年3月31日までの取得であれば3%に軽減されます。さらに、宅地の場合は評価額が2分の1になる特例もあり、税負担が軽減される措置が講じられています。納税通知書は、土地を取得してから数ヶ月後に都道府県から送付されます。

5-3. 売買契約書に貼付が必要な印紙税の金額

土地の売買契約書は印紙税法上の課税文書に該当するため、契約書に記載された契約金額に応じた収入印紙を貼付して印紙税を納める必要があります。印紙税の金額は、契約金額が高くなるほど上がります。例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、本則の税額は2万円ですが、2027年3月31日までは軽減措置が適用され1万円となります。印紙の貼付を忘れると、本来納めるべきだった印紙税額の3倍に相当する過怠税が課される可能性があるため、契約書作成の際には必ず確認が必要です。

6. 税金以外で土地の名義変更に必要となる費用

土地の名義変更には、これまで解説してきた税金の他にも、手続きを進める上で必要となる費用があります。代表的なものは、複雑な登記手続きを専門家である司法書士に依頼する場合の報酬です。また、登記申請には民票や印鑑証明書、戸籍謄本といった公的な書類が多数必要となり、これらの書類を取得するための実費もかかります。税金の額だけでなく、これらの諸費用も事前に見積もっておくことで、安心して手続きを進めることができます。

6-1. 司法書士に手続きを依頼する場合の報酬相場

土地の名義変更（所有権移転登記）は法務局への申請手続きが複雑なため司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼した場合登録免許税などの実費とは別に手続き代行の報酬を支払う必要があります。報酬額は名義変更の原因（相続、贈与、売買など）や不動産の評価額、手続きの難易度によって変動しますが一般的な相場は5万円から15万円程度です。なお相続税や贈与税の申告が必要な場合は別途税理士への依頼と報酬が発生します。事前に複数の司法書士事務所から見積もりを取ることをお勧めします。

6-2. 必要書類（住民票や印鑑証明書など）の取得にかかる実費

土地の名義変更手続きでは、さまざまな添付書類を法務局に提出する必要があります。例えば、当事者の住民票や印鑑証明書、登記対象の土地の固定資産評価証明書などが必要です。相続登記の場合は、これに加えて亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本なども揃えなければなりません。これらの書類は市区町村役場や法務局で取得でき、1通あたり数百円程度の手数料がかかります。相続関係が複雑で取得する戸籍謄本の数が多くなると、書類の取得費用だけで数千円から1万円以上になることもあります。

7. 土地の名義変更と税金に関するよくある質問

土地の名義変更と税金に関しては、手続きの進め方や費用面での比較など、多くの疑問が寄せられます。ここでは、特に質問の多い「手続きを自分で行えるか」「相続と生前贈与のどちらが有利か」「固定資産税評価額の確認方法」という3つの点について、簡潔に解説します。これらの基本的な知識を押さえておくことで、よりスムーズに手続きの準備を進めることが可能になります。専門的な判断が必要な場合は、司法書士や税理士などの専門家への相談を検討してください。

7-1. Q1. 土地の名義変更は自分で行うことができますか？

はい、土地の名義変更手続き（登記申請）は、専門家へ依頼せず自分で行うことも可能です。法務局の窓口で相談しながら進めることもできます。ただし、特に相続登記では多くの戸籍謄本を集める必要があったり、書類の作成が複雑だったりするため、時間と手間がかかります。書類に不備があると申請が受理されないため、確実かつスムーズに手続きを完了させたい場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。

7-2. Q2. 土地を子に引き継ぐ場合、相続と生前贈与ではどちらが税金面で有利ですか？

一概にどちらが有利とは言えず、個々の資産状況や家族構成によって異なります。しかし、将来価値が上がると見込まれる土地を早めに贈与したり、贈与税の特例を活用したりすることで、結果的に相続税を抑えられるースもあります。総合的な判断には専門的な知識が必要なため、税理士に相談することをお勧めします。

7-3. Q3. 税金の計算に必要な土地の固定資産税評価額はどこで確認できますか？

固定資産税評価額は、毎年4月〜6月頃に土地の所有者へ送付される「固定資産税の納税通知書」に添付されている課税明細書で確認できます。もし手元にない場合は、土地が所在する市区町村の役所（都税事務所）で「固定資産評価証明書」を取得することで確認可能です。この証明書は、登録免許税や不動産取得税、贈与税などの税額を計算する際の基礎となる重要な書類です。

税金の計算に必要な土地の固定資産税評価額

8. まとめ

土地の名義変更には、その原因（相続、贈与、売買など）に応じて登録免許税、相続税、贈与税、不動産取得税、譲渡所得税など、さまざまな税金が関わります。各税金にはそれぞれ計算方法や税率、適用できる特例制度が定められており、どの手続きを選択するかによって納税額は大きく変動します。また、税金以外にも司法書士への報酬や書類の取得費用といった実費も発生します。手続きを円滑に進め、適切な節税対策を講じるためには、まず自分のケースでどの税金がいくらかかるのかを把握することが大切です。

根拠法令・資料

e-Gov法令検索
国税庁（相続税・贈与税・譲渡所得）
国土交通省（不動産取引・登記制度）

そのお困りごと、ハタスに相談してみませんか？
電話で相談する 0566-23-5749

休業日（水曜・日曜・祝日）以外 ［9:00～18:00］

メールで相談する24時間365日受付中
一覧へ