カテゴリ
2026/01/21
お役立ちコラム

ランドセット投資とは？新しい不動産投資の始め方とメリットを解説

ランドセット投資とは？新しい不動産投資の始め方とメリットを解説

ランドセット投資とは、事業者が選定した土地と、その土地に建てられた新築の賃貸住宅をセットで購入する新しい形の不動産投資手法です。投資家は土地探しや建築計画といった煩雑な手間を省き、完成した物件を取得して賃貸経営を始められます。この記事では、ランドセット投資の基本的な仕組みから、具体的なメリット、始める前に知っておくべき注意点までを網羅的に解説します。

1. そもそもランドセット投資とは？土地と建物を一括で取得する仕組み

ランドセット投資とは、不動産事業者が賃貸需要の見込める土地を仕入れ、その土地の特性に合わせた最適な賃貸住宅を企画・建築し、土地と建物を一つの商品として投資家へ販売する仕組みを指します。投資家は、個人で土地を探したり、建築会社と設計の打ち合わせをしたりする必要がありません。プロが選定した収益性の高い物件を効率的に取得できるため、特に不動産投資の初心者や、本業で多忙な方にとって魅力的な手法です。購入後は、完成した物件のオーナーとして家賃収入を得ます。

ランドセット投資とは

2. ランドセット投資が注目される5つのメリット

ランドセット投資が多くの投資家から注目を集める背景には、他の不動産投資にはない独自のメリットが存在します。土地と新築建物をセットで取得することにより、長期的に安定した収益確保や税制上の優遇、インフレへの備えなど、資産形成において有利な点を数多く享受できます。また、専門家によって最適化されたプランであるため、投資開始までの手間が大幅に削減される点も大きな魅力です。ここでは、ランドセット投資の代表的な5つのメリットを具体的に紹介します。

2-1. 安定した家賃収入を長期的に得られる

ランドセット投資の大きなメリットは、長期にわたる安定した家賃収入が期待できる点です。物件は新築のため、最新の設備やデザインを備えており、入居者からの人気を集めやすく、高い入居率を維持しやすい傾向にあります。また、事業者が事前に市場調査を行い、賃貸需要の高いエリアを選定して企画開発しているため、空室リスクが比較的低いのも特徴です。毎月の家賃収入から金融機関へのローン返済を差し引いた金額が収益となり、安定したキャッシュフローを生み出す資産としての役割を果たします。

2-2. 相続税の節税効果が期待できる

不動産は現金や預貯金と比較して相続税評価額を低く抑えられるため、ランドセット投資は相続税対策としても有効な手段です。現金を相続する場合、その金額がそのまま課税対象となりますが、不動産の相続税評価額は、土地が「路線価」、建物が「固定資産税評価額」を基に算出されます。これらの評価額は実際の市場価格よりも低くなるのが一般的です。さらに、賃貸物件として利用することで、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」としての評価減が適用され、より評価額を圧縮できるメリットがあります。

2-3. インフレ発生時の資産価値下落に備えられる

インフレは物価の上昇を意味し、相対的に現金の価値が下落する現象です。不動産投資は、このようなインフレリスクへの備えとなるメリットを持ちます。現金や預貯金はインフレによって価値が目減りしますが、土地や建物といった現物資産の価値は、物価の上昇に伴って上昇する傾向があります。また、家賃も物価や周辺の賃料相場に合わせて改定できる可能性があるため、収益性を維持しやすいです。資産ポートフォリオの一部に不動産を組み入れることで、インフレに強い資産構成を構築できます。

2-4. 土地探しや建築の手間を大幅に削減できる

個人で土地からアパートやマンションを建てる場合、立地選定、法令調査、建築会社の選定、設計プランの策定、各種許認可の申請など、膨大な時間と専門知識を要するプロセスが発生します。ランドセット投資のメリットは、これらの煩雑な手続きや手間をすべて事業者が代行してくれる点にあります。投資家は、完成した収益性の高い物件をパッケージとして購入するだけで、すぐに賃貸経営をスタートできます。これにより、不動産投資の経験が少ない方や、本業に集中したい方でもスムーズに資産形成を始めることが可能です。

2-5. 融資を活用して自己資金以上の投資ができる（レバレッジ効果）

不動産投資の大きなメリットの一つに、金融機関からの融資を活用できる「レバレッジ効果」があります。少ない自己資金を元手に、融資を組み合わせることで、自己資金だけでは購入不可能な高額の物件に投資できます。ランドセット投資の場合、事業者が企画した収益性の見込める事業計画がパッケージ化されているため、金融機関からの評価も得やすく、融資を受けやすい傾向があります。これにより、効率的に資産規模を拡大し、より大きなリターンを目指すことが可能になります。

3. ランドセット投資を始める前に知っておきたい注意点

ランドセット投資は多くのメリットを持つ一方で、不動産投資に共通するリスクや注意点も存在します。安定した収益を期待できる反面、空室の発生や物件の売却しにくさ、初期投資の大きさといった側面も理解しておくことが重要です。これらの注意点を事前に把握し、対策を検討することで、リスクを管理しながら堅実な投資判断を下せます。ここでは、ランドセット投資を始める前に必ず確認しておきたいポイントを解説します。

3-1. 空室が発生して収益が下がる可能性がある

不動産投資において、空室の発生は収益に直接影響する最も大きなリスクです。入居者がいなければ家賃収入は途絶えますが、ローンの返済や管理費、固定資産税などの支出は継続して発生します。ランドセット投資は需要の高いエリアで企画されることが多いものの、周辺環境の変化や競合物件の増加、景気後退などにより、将来的に空室が発生する可能性は否定できません。空室期間が長期化すれば、収支計画が悪化し、自己資金からの持ち出しが必要になるケースも想定しておく必要があります。

3-2. 物件の流動性が低く売却しにくい場合がある

不動産は株式や投資信託などの金融資産と比べて流動性が低い資産です。つまり現金化したいと思ってもすぐに売却できるとは限りません。特にアパート一棟などの投資用不動産は取引額が大きくなるため買い手が限定されやすく売却が完了するまでに数ヶ月以上かかることも珍しくありません。また経済状況や不動産市況によっては希望する価格で売却できない可能性もあります。将来的な出口戦略として売却を視野に入れる場合は物件の立地や規模など売却しやすい条件を備えているかどうかも重要な判断材料です。

3-3. 初期投資額が大きくなりやすい

ランドセット投資は土地と新築の建物を一括で購入するため、区分マンション投資など他の不動産投資手法と比較して、初期投資額が数千万円から数億円と高額になるのが一般的です。金融機関からの融資を活用することが前提となりますが、物件価格の一部にあたる自己資金（頭金）や、不動産取得税、登記費用、印紙税、ローン手数料といった諸費用も必要になります。投資を始めるにあたっては、自身の資金計画を入念に立て、無理のない範囲で借入額を設定することが求められます。総額が大きくなる分、慎重な資金計画が不可欠です。

4. 失敗しない！ランドセット投資の成功確率を高める物件選びのポイント

ランドセット投資を成功に導くためには、事業者が提案するプランをただ受け入れるのではなく、投資家自身が主体的に物件を見極める視点を持つことが不可欠です。長期的に安定した収益を確保し、資産価値を維持するためには、立地の将来性や収益性のシミュレーション、建物の品質、そしてパートナーとなる企業の信頼性など、多角的な検討が求められます。ここでは、失敗のリスクを減らし、ランドセット投資の成功確率を高めるための不動産選びの重要なポイントを解説します。

4-1. 将来性が見込めるエリアや立地を選ぶ

不動産の価値は立地によって大きく左右されるため、エリア選定は最も重要なポイントです。人口が増加傾向にあるか、あるいは減少しにくい地域か、最寄り駅からの距離や交通の利便性はどうか、周辺にスーパーや病院、学校などの生活関連施設が充実しているかなどを確認します。また、将来的な都市開発計画の有無も、エリアの価値向上に影響を与える要素です。事業者がなぜその土地を選んだのか、その根拠を詳しくヒアリングし、自分自身でも現地の状況を確かめるなど、長期的な賃貸需要が見込める立地かどうかを厳しく判断する必要があります。

4-2. 想定される利回りが適正かシミュレーションする

事業者が提示する想定利回りだけでなく、自身で収支シミュレーションを行うことが重要です。提示されることが多い「表面利回り」は、年間の家賃収入を物件価格で割った単純な指標であり、経費が考慮されていません。固定資産税や都市計画税、管理委託費、修繕積立金、火災保険料などの運営経費を差し引いた「実質利回り」を算出し、より現実的な収益性を把握する必要があります。また、将来的な家賃下落や空室率の変動も想定し、複数のシナリオでシミュレーションすることで、リスクに対する備えができます。

4-3. 建物の品質や長期的な耐久性を確認する

長期にわたって安定した賃貸経営を行うには、建物の品質が不可欠です。デザイン性や間取りが入居者ニーズに合っているかはもちろん、建物の構造や断熱性、耐震性といった基本的な性能を確認します。品質が低い不動産は、経年劣化が早く、雨漏りや設備の故障などが発生しやすくなり、結果として修繕費用がかさんで収益を圧迫しかねません。建築会社の施工実績や評判を調べたり、どのような建材が使用されているか、長期的な修繕計画がどのように立てられているかなどを確認したりすることが大切です。

4-4. 信頼できる建築会社や管理会社を選ぶ

ランドセット投資は、物件を販売する事業者や建築会社、そして購入後の管理を委託する管理会社といったパートナーの質が、投資の成否を大きく左右します。事業者の経営基盤は安定しているか、不動産開発における実績は豊富か、担当者の知識や対応は誠実かなど、総合的に見極める必要があります。また、賃貸管理会社の入居者募集能力やトラブル対応力も、安定経営のためには欠かせない要素です。複数の会社を比較検討し、長期的に信頼関係を築けるパートナーを選ぶことが、安心して不動産投資を続けるための鍵となります。

5. ランドセット投資を安心して始めるためのサポート体制

ランドセット投資は、物件を購入して終わりではありません。むしろ、購入後から本格的な賃貸経営が始まります。初めて不動産投資を行う方や、本業が忙しい方にとって、入居者募集や物件管理、家賃の集金といった業務は大きな負担になりかねません。そのため、多くのランドセット投資を提供する事業者は、オーナーの負担を軽減し、安心して経営を続けられるよう、充実したサポート体制を整えています。ここでは代表的なサポート内容を紹介します。

5-1. 入居者募集や管理を任せられる賃貸管理サポート

不動産オーナーの業務は、入居者募集の広告活動、内見対応、入居審査、賃貸借契約の締結、家賃の集金と送金、入居者からのクレームや問い合わせ対応、退去時の立ち会いと原状回復工事の手配など、非常に多岐にわたります。これらの煩雑な業務をオーナーに代わって専門の管理会社が行うのが賃貸管理サポートです。専門的なノウハウを持つプロに委託することで、効率的で安定した賃貸経営が実現できます。特に物件から遠方に住んでいるオーナーにとっては、不可欠なサービスです。

5-2. 空室リスクを軽減する一括借上（サブリース）システム

一括借上（サブリース）は不動産会社がオーナーから物件全体を借り上げ、それを入居者に転貸する仕組みです。このシステムを利用すると、実際の空室の有無にかかわらず、オーナーは不動産会社から毎月一定額の賃料を受け取れます。これにより空室や家賃滞納のリスクを気にすることなく、安定した収入計画を立てることが可能です。ただし不動産会社に支払う手数料が発生するため、自身で直接入居者に貸し出す場合に比べて家賃収入は低めに設定されます。契約内容をよく確認することが重要です。

5-3. 購入後の資産運用を相談できるアフターフォロー

信頼できる事業者は、物件を販売した後も長期的なパートナーとしてオーナーをサポートする体制を整えています。例えば、定期的な収支状況の報告や、周辺の不動産市場の動向に関する情報提供、大規模修繕の計画立案サポートなどが挙げられます。また、将来的に物件の売却を検討する際の相談や、新たな物件への買い替え、資産の組み換えといった、長期的な資産運用の観点からのアドバイスを受けられる場合もあります。不動産経営における様々な局面で専門家のサポートを得られることは、大きな安心材料となります。

資産運用を相談できる

6. まとめ

ランドセット投資は、事業者が企画・開発した土地と新築建物をセットで購入する不動産投資手法です。投資家は、土地探しや建築の手間を省きながら、安定した家賃収入や節税効果といったメリットを享受できる可能性があります。一方で、不動産投資に共通する空室リスクや流動性の低さ、初期投資額の大きさといった注意点も理解しておく必要があります。成功のためには、立地の将来性を見極め、現実的な収支シミュレーションを行い、信頼できるパートナー企業を選ぶことが不可欠です。これらの要素を総合的に検討し、自身の投資戦略に合致するかを判断することが重要です。

根拠法令・資料

e-Gov法令検索
国税庁（不動産所得・相続税・評価など）
国土交通省（不動産取引・住宅政策）

そのお困りごと、ハタスに相談してみませんか？
電話で相談する 0566-23-5749

休業日（水曜・日曜・祝日）以外 ［9:00～18:00］

メールで相談する24時間365日受付中
一覧へ