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2026/01/21
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不動産投資の融資は銀行選びが鍵！ローン審査のコツと年収別可能額

不動産投資の融資は銀行選びが鍵！ローン審査のコツと年収別可能額

不動産投資を成功させるためには、融資をうまく活用することが重要です。多くの金融機関が不動産投資ローンを提供していますが、金利や審査基準はそれぞれ異なります。自身の年収でどれくらいの融資可能額が見込めるのかを把握し、返済能力や物件の収益性を総合的に判断してくれる銀行を選ぶことが、有利な条件でローンを組むための鍵となります。本記事では、ローン審査のポイントや年収別の借入額の目安について解説します。

1. 不動産投資で融資を利用する3つのメリット

不動産投資において、なぜ多くの人が融資を利用するのでしょうか。それは、自己資金だけでは得られない大きなメリットがあるからです。融資を活用することで、投資効率を飛躍的に高めたり、手元資金を確保してリスクに備えたりすることが可能になります。また、団体信用生命保険に加入することで、万が一の際の保障も得られます。ここでは、融資を利用する具体的な3つのメリットを解説します。

不動産投資を成功させるためには

1-1. メリット1：レバレッジ効果で自己資金以上の投資ができる

融資を利用する最大のメリットは、レバレッジ効果です。これは「てこの原理」のように、少ない自己資金を元手に、借入金を活用して自己資金だけでは購入できない高額な物件に投資できる仕組みを指します。
例えば、自己資金500万円で5,000万円の物件を購入できれば、投資効率は単純計算で10倍になります。これにより、家賃収入によるインカムゲインも大きくなり、資産形成のスピードを加速させることが可能です。少ない金額から大きなリターンを狙える点が、融資活用の魅力です。

1-2. メリット2：手元の現金を残し急な出費に備えられる

不動産投資では、給湯器の故障や突発的な修繕など、予期せぬ出費が発生することがあります。融資を利用せずに自己資金の大部分を物件購入に充ててしまうと、こうした急な出費に対応できなくなるリスクが高まります。ローンを組むことで手元に現金を残しておけば、このような不測の事態にも慌てず対応できるだけでなく、新たな投資機会が訪れた際に迅速に行動することも可能になります。資金的な余裕は、安定した不動産経営を続ける上で精神的な安心にもつながります。

1-3. メリット3：団体信用生命保険で生命保険代わりになる

多くの不動産投資ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が融資条件となっています。団信に加入していれば、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合、保険金でローン残債が完済されます。これにより、残された家族は借金のない収益物件を相続できるため、生命保険と同様の効果が期待できます。家賃収入がそのまま生活費や年金の代わりになり、将来の安心につながります。基本的に保証人が不要になる点もメリットの一つです。

2. 不動産投資ローンと住宅ローンの基本的な違い

不動産投資ローンと住宅ローンは、お金を借りて不動産を購入する点は同じですが、その目的と性質が大きく異なります。住宅ローンは契約者自身が住むための物件購入を目的とするのに対し、不動産投資ローンは家賃収入を得るという事業目的で利用されます。そのため、不動産投資ローンは事業への融資と見なされ、一般的に住宅ローンよりも金利が高く、審査基準も個人の返済能力に加えて物件の収益性が厳しく評価される傾向にあります。両者は全くの別物であり、住宅ローンを投資目的で利用することは契約違反となります。

3. 不動産投資ローンの融資審査で重視される2大ポイント

不動産投資ローンの融資審査では、金融機関は「貸したお金が計画通りに返済されるか」を最も重視します。その判断基準は、大きく分けて「個人の返済能力」と「物件の収益性」の2つです。この両面から、融資対象者と投資対象物件を総合的に評価し、融資の可否や条件を決定します。つまり、借りる人の信用力と、投資する物件の事業としての安定性が審査の核となります。

3-1. 個人の返済能力を示す「属性情報」

個人の返済能力は、申込者の年収、勤務先、勤続年数、保有する金融資産といった「属性」によって判断されます。金融機関は、安定した収入が継続的に見込めるかを重視するため、上場企業の会社員やサラリーマン、公務員、医師などは高く評価される傾向にあります。一方で、自営業や主婦の場合は収入の安定性を示す客観的な資料がより重要となります。また、他の借入状況や過去の返済履歴などの個人信用情報も厳しくチェックされ、返済に対する姿勢も評価の対象です。

3-2. 事業の安定性を示す「物件の収益性」

不動産投資ローンは事業への融資であるため、対象となる投資用不動産の収益性が極めて重要です。金融機関は、物件が生み出す想定家賃収入から経費を差し引いた実質利回りなどを算出し、事業として成り立つかを評価します。同時に、物件の資産価値を評価する「担保評価」も行います。立地や築年数、建物の状態などを基に、万が一返済が滞った場合に売却して資金を回収できるか（不動産担保としての価値）を判断します。区分マンションや一棟アパート、戸建てといった物件種別によっても評価のポイントは異なります。

4. 【年収別】不動産投資ローンの借入可能額の目安

ただし、これはあくまで目安であり、個人の金融資産や勤務先、物件の収益性などによって、いくらまで借りられるかは大きく変動します。例えば、年収が高くても他に多額の借り入れがあれば融資額は減少し、逆に物件の評価が高ければ年収以上の融資を受けられる可能性もあります。1億円を超える融資も、年収や資産背景によっては可能です。具体的なシミュレーションは金融機関への相談が必要です。

4-1. 年収500万円の場合の借入可能額と投資戦略

この予算であれば、都心部の中古ワンルームマンションや、地方都市の区分マンションなどが主な投資対象となります。自己資金を多めに用意したり、親族との収入合算を利用したりすることで、融資審査を有利に進められる可能性があります。まずは比較的小規模な物件から始め、着実に実績を積んでいくことが、将来的な規模拡大への第一歩となります。

4-2. 年収700万円の場合の借入可能額と投資戦略

この価格帯になると、都心部でも比較的築浅の区分マンションや、首都圏郊外の小規模な一棟アパートなども視野に入ってきます。複数の物件を所有するポートフォリオ運用も検討可能になるでしょう。選択肢が増える分、どの物件種別やエリアに投資するかの戦略がより重要になります。金融機関からの評価も高まり始める年収層であり、積極的な交渉も可能です。

4-3. 年収1,000万円以上の場合の借入可能額と投資戦略

年収1,000万円を超えると、金融機関からの信用度は大きく向上し、1億円以上の借り入れも現実的な選択肢となります。都心の一棟マンションやオフィスビルなど、高額で収益性の高い物件への投資が可能になります。このクラスの投資家になると、個人ではなく資産管理法人を設立して不動産投資を行うケースも増えます。法人化することで、個人の所得税率より低い法人税率が適用されたり、経費として認められる範囲が広がったりといった税務上のメリットを享受できる場合があります。

5. 不動産投資の融資が受けられる金融機関の種類と特徴

不動産投資ローンは様々な金融機関で取り扱っていますが、それぞれに特徴があり、審査基準や融資条件も異なります。メガバンク、地方銀行、信用金庫、日本政策金融公庫、ノンバンクなど、選択肢は多岐にわたります。自身の属性や購入したい物件の特性に合わせて、最も有利な条件を引き出せる可能性のある金融機関を選ぶことが重要です。一概にどこの金融機関がおすすめとは言えず、それぞれの強みを理解した上でアプローチする必要があります。

不動産投資の融資が受けられる金融機関の種類と特徴

5-1. メガバンク・都市銀行

メガバンクや都市銀行は、金利が低いという大きな魅力がありますが、その分、融資審査は非常に厳しいことで知られています。主に年収1,000万円以上の高属性の会社員や公務員、あるいは豊富な自己資金を持つ資産家を対象としています。また、融資対象となる物件も、担保価値が高いと判断される都心部の築浅物件などに限定される傾向が強いです。初めて不動産投資を行う方や、属性に自信がない場合には、融資のハードルは高いと感じるかもしれません。

5-2. 地方銀行

地方銀行（地銀）は、その銀行が拠点とする営業エリア内の物件に対して積極的に融資を行う傾向があります。メガバンクと比較すると審査基準は柔軟な場合が多く、地元の不動産情報に精通している点が強みです。例えば、千葉銀行は千葉県内の物件、横浜銀行は神奈川県内の物件に強みを発揮します。静岡銀行や香川銀行、関西みらい銀行など、各地域に根ざした金融機関は、その地方の物件を購入する際の有力な相談先となります。大阪など大都市圏の地銀も、独自の審査基準で融資を行っています。

5-3. 信用金庫・信用組合

信用金庫や信用組合は地域社会の発展に貢献することを目的とした協同組織の金融機関です。そのため営業エリア内の会員や組合員への融資が基本となり地元の中小企業や個人事業主との取引を重視します。不動産投資ローンにおいても地域密着型の姿勢でメガバンクや地方銀行では融資が難しいような小規模な案件や個別の事情を汲んだ柔軟な審査が期待できる場合があります。長期的な取引関係を築くことで良きパートナーとなる可能性を秘めています。

5-4. 日本政策金融公庫

日本政策金融公庫（公庫）は、政府が100%出資する政策金融機関です。中小企業や小規模事業者、創業支援を主な目的としており、不動産投資も事業の一環として融資対象となります。
特徴は、金利が比較的低く、全期間固定金利であるため返済計画が立てやすい点です。また、これから事業を始める個人に対しても積極的に融資を行いますが、融資額の上限は他の民間金融機関に比べて低めに設定される傾向があります。初めての不動産投資や小規模な物件から始めたい場合に適しています。

5-5. ノンバンク

ノンバンクとは、預金業務を行わず、融資を専門とする金融機関のことです。ノンバンクの最大の特徴は、銀行に比べて独自の審査基準を持ち、審査が柔軟でスピーディーな点です。法定耐用年数を超えた物件や、他の金融機関では評価されにくい物件にも融資を受けられる可能性がありますが、その分、金利は高めに設定される傾向があります。多様な物件への投資を検討する際に有力な選択肢となります。

5-6. ネット銀行

実店舗を持たず、手続きの多くがオンラインで完結するため利便性が高いというメリットがあります。しかし、一棟アパートやマンションといった高額な投資用不動産に対する融資には、対面でのヒアリングや詳細な物件調査が必要となるため、ネット銀行のビジネスモデルとは馴染みにくい面もあります。今後のサービス拡充が期待される分野です。

6. 自分に合った金融機関を選ぶための4つの比較ポイント

不動産投資ローンを選ぶ際には、単に金利の低さだけで判断するのではなく、複数の金融機関を様々な角度から比較検討することが重要です。融資に対する積極性や審査基準、金利の種類、融資期間、団体信用生命保険の条件など、総合的な観点から自分にとって最も有利な条件を提示してくれる金融機関を見つけ出す必要があります。これらのポイントを比較することで、長期にわたる返済計画を安心して進めることができます。

6-1. 融資の積極性と審査基準

金融機関によって、不動産投資に対する融資の積極性は大きく異なります。積極的に融資を行っている金融機関は、専門部署を設けていたり、専用のローン商品を用意していたりします。そうした金融機関は審査のノウハウも豊富です。一方で、審査基準も金融機関ごとに様々で、個人の属性を重視するところもあれば、物件の収益性を高く評価するところもあります。自身の強みや購入したい物件の特性を理解し、それに合致した審査基準を持つ金融機関を選ぶことが重要です。

6-2. 金利の種類と水準

金利には、市場金利の変動に伴って利率が見直される「変動金利」と、借入期間中の利率が変わらない「固定金利」があります。一般的に変動金利の方が当初の金利は低いですが、将来的に金利が上昇するリスクを伴います。一方、固定金利は返済額が一定で計画を立てやすい安心感があるものの、金利水準は高めです。最新の金融情勢を考慮しつつ、自身の資金計画やリスク許容度に合わせて選択する必要があります。表面的な利率だけでなく、保証料や手数料を含めた実質的な利息負担で比較することが大切です。

6-3. 融資期間の長さ

融資期間は、毎月の返済額に直接影響します。返済期間を長く設定すれば月々の返済負担は軽くなりますが、その分、総返済額は増加します。逆に期間を短くすれば総返済額は減りますが、月々のキャッシュフローは悪化します。不動産投資ローンの融資期間は、建物の法定耐用年数が一つの基準となることが多く、特に築年数が経過した築古物件の場合は、融資年数が短くなる傾向にあります。自身の投資戦略や出口戦略を見据え、最適な返済期間を設定することが求められます。

6-4. 団体信用生命保険の加入条件

しかし、保障内容や加入条件は金融機関によって異なります。例えば、基本的な死亡・高度障害保障に加えて、がんや三大疾病などの特約を付帯できる場合もあります。また、加入には健康状態の告知が必要であり、持病などによっては加入できず、結果として融資が受けられないケースも考えられます。事前に加入条件や保障内容をしっかりと確認しておくことが必要です。

7. 不動産投資ローンの審査通過率を上げる6つのコツ

不動産投資ローンの審査を通過するためには、金融機関から「この人になら安心して融資できる」と判断してもらう必要があります。そのためには、ただ申し込むだけでなく、事前の準備が極めて重要です。自己資金の準備や優良物件の選定、信用情報の管理といった基本的な対策に加え、説得力のある事業計画を提示するなど、いくつかのコツを押さえることで審査通過の可能性を高めることができます。

7-1. コツ1：自己資金を物件価格の1〜2割以上用意する

物件価格の全額をローンで賄うフルローンも不可能ではありませんが、審査のハードルは格段に上がります。物件価格の1〜2割程度の自己資金（頭金）を用意することで、金融機関に対して計画性の高さと返済に対する意欲を示すことができます。自己資金を投入することで借入額が減り、金融機関側の貸し倒れリスクが低減するため、審査上有利に働きます。また、購入時には登記費用や不動産取得税などの諸費用も別途必要になるため、ある程度の自己資金は不可欠です。

7-2. コツ2：資産価値が高く収益が見込める物件を選ぶ

金融機関は融資対象の物件が安定して収益を生み出し、万が一の場合でも売却して資金を回収できるかを重視します。そのため、立地が良く、空室リスクが低く、将来にわたって資産価値が維持されやすい物件を選ぶことが審査通過の鍵となります。例えば、主要駅からのアクセスが良い、周辺環境が整っているといった条件を満たす物件は高く評価されます。購入前にリフォームが必要な場合は、その費用も含めて収支計画を立て、収益性をアピールする必要があります。

7-3. コツ3：個人の信用情報をクリーンに保つ

金融機関は審査の過程で、必ず信用情報機関に照会をかけ、申込者の過去の金融取引履歴を確認します。クレジットカードの支払いや各種ローンの返済に遅延・延滞があると、その記録が信用情報に残り、返済能力や信用度に疑問符が付き、審査に通過することが極めて困難になります。スマートフォンの分割払いの延滞なども対象となるため、日頃から支払期日を守り、自身の信用情報を良好な状態に保っておくことが大前提です。

7-4. コツ4：信頼できる不動産会社から金融機関の紹介を受ける

不動産投資の実績が豊富な不動産会社は、多くの金融機関と良好な関係を築いています。このような不動産会社を通じて金融機関の紹介を受けると、個人で直接申し込むよりも話がスムーズに進むことがあります。不動産会社がこれまでの取引で築いた信頼を背景に、融資担当者へ的確な情報提供を行ってくれるため、審査が有利に働く可能性が高まります。まずは信頼できる不動産会社を見つけ、融資についても相談してみるのが良いでしょう。

7-5. コツ5：明確な事業計画書を作成し提出する

不動産投資は事業であり、金融機関は事業の将来性を評価します。そのため、なぜこの物件なのか、将来的な収支シミュレーションはどうなるのか、空室対策や出口戦略はどう考えているのか、といった点をまとめた事業計画書を提出することが有効です。必須の必要書類ではありませんが、この資料を通じて、自身の事業への熱意と計画性、返済の確実性を具体的に示すことができます。説得力のある計画書は、融資担当者の判断を後押しする強力な材料となります。

8. 申し込みから融資実行までの具体的な4ステップ

不動産投資ローンの申し込みから融資が実行されるまでには、いくつかのステップを踏む必要があります。全体の流れや各段階で必要な手続き、おおよそのタイミングを事前に把握しておくことで、スムーズに資金調達を進めることができます。一般的には、事前審査、売買契約、本審査、そして融資契約というステップで進行します。それぞれの段階で金融機関や不動産会社と連携を取りながら、計画的に進めていくことが重要です。

8-1. ステップ1：金融機関へ事前審査（仮審査）を申し込む

購入したい物件が見つかったら、まずは金融機関に事前審査（仮審査）を申し込みます。事前審査では、年収や勤務先などの個人の属性情報や物件の概要を基に、融資が可能かどうかの大まかな判断が下されます。この段階で融資の内諾を得ておくことで、安心して物件の売買契約に進むことができます。必要書類を提出した後、早ければ数日、長くても1週間程度で結果が出ることが多く、場合によっては担当者との面談が行われることもあります。

8-2. ステップ2：物件の売買契約を締結する

事前審査を通過したら、売主と物件の売買契約を締結します。この契約は、本審査を申し込む上で必須となります。契約時には、手付金を支払うのが一般的です。重要なのは、契約書に「融資特約」を盛り込むことです。これは、万が一本審査に通過せずローンを組めなかった場合に、ペナルティなしで契約を白紙撤回できるという条項です。この特約がないと、融資を受けられなくても手付金が戻ってこないリスクがあるため、必ず確認が必要です。

8-3. ステップ3：金融機関へ本審査を申し込む

売買契約を締結したら、その契約書をはじめとする全ての正式な書類を揃えて、金融機関に本審査を申し込みます。本審査では、事前審査の内容に加えて、より詳細な書類に基づき、個人の信用情報や物件の担保評価などが厳格に審査されます。保証会社の審査も同時に行われることが一般的です。審査期間は金融機関によって異なりますが、おおむね1週間から3週間程度かかることが多いです。この期間は、審査結果を待つことになります。

8-4. ステップ4：融資契約（金銭消費貸借契約）を結び融資実行

本審査に無事通過すると、金融機関との間で正式に融資契約（金銭消費貸借契約）を締結します。この契約で、借入額、金利、返済期間などの具体的な融資条件が確定します。契約と同時に、購入する物件に対して金融機関を権利者とする抵当権の設定手続きも行います。契約が完了すると、指定日に融資金が実行され、売主への残代金の支払いや仲介手数料などの諸費用の決済が行われ、物件の引き渡しが完了します。

9. 不動産投資の融資に関するよくある質問

不動産投資を初めて検討する方にとって、融資に関しては多くの疑問や不安がつきものです。自己資金が少なくても始められるのか、金利はどのくらいなのか、もし審査に落ちてしまったらどうすればよいのか、といった点は特に気になるポイントでしょう。ここでは、不動産投資の融資に関して頻繁に寄せられる質問とその回答をまとめました。基本的な疑問を解消し、安心して次の一歩を踏み出すための参考にしてください。

9-1. Q1. 自己資金ゼロのフルローンで不動産投資を始めることは可能ですか？

結論として、フルローンは可能ですが条件は厳しくなります。金融機関によってはフルローン（物件価格の100%融資）を提供していますが、申込者の属性が非常に高い場合に限られることが多いです。また、登記費用や税金などの諸費用は自己資金で用意する必要があります。0円で始めることは現実的ではなく、リスクも高まるため、物件価格の1〜2割程度の自己資金を用意することが推奨されます。

9-2. Q2. 不動産投資ローンの金利相場はどのくらいですか？

不動産投資ローンの金利は、利用する金融機関、申込者の属性、物件の評価、借入期間などによって大きく変動します。一概には言えませんが、一般的な金利相場は変動金利で1%台後半から、ノンバンクなどでは4%台になることもあります。固定金利は変動金利より高めに設定される傾向があります。金利の上限は金融機関の審査次第であり、最新の動向を複数の金融機関で確認することが重要です。

9-3. Q3. 融資審査に落ちてしまった場合、どうすればよいですか？

まずは審査に落ちた原因を分析することが重要です。原因が個人の属性にあるのか、物件の評価にあるのかによって対策は異なります。例えば、他の借り入れがあるならそれを整理する、自己資金を増やす、より収益性の高い別の物件を探すなどの対策が考えられます。また、金融機関によって審査基準は異なるため、一つの金融機関で断られても、別の金融機関では承認される可能性も十分にあります。借り換えを検討する際も同様です。

不動産投資における融資は、資産形成を加速させるための強力な手段

10. まとめ

不動産投資における融資は、資産形成を加速させるための強力な手段です。しかし、その成否は、自身の年収や資産状況、そして投資する物件の特性に合った金融機関を選べるかどうかに大きく左右されます。ローン審査では個人の返済能力と物件の収益性が総合的に評価されるため、日頃から信用情報をきれいに保ち、説得力のある事業計画を準備することが重要です。融資のメリットとリスクを正しく理解し、信頼できる不動産会社や金融機関をパートナーとして、計画的な資産形成を目指しましょう。

根拠法令・資料

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国税庁（所得税・不動産所得・譲渡所得など）
金融庁（金融機関・金利動向等）
国土交通省（不動産取引・住宅政策）

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