アパート売却の流れと費用・税金を解説！タイミングや注意点も
アパート売却の流れと費用・税金を解説！タイミングや注意点も
所有するアパートを売ることを考え始めたとき、まず何から手をつければ良いのか、流れや費用がどのくらいかかるのか、不安に思う方もいるかもしれません。 アパートの売却を成功させるには、全体の流れを把握し、売るタイミングや税金、諸費用について事前に理解しておくことが不可欠です。この記事では、アパートを売却したいと考えている不動産オーナーに向けて、売却の基本的な流れから、最適なタイミングを見極めるポイント、必要な費用と税金、そして後悔しないための注意点まで、網羅的に解説します。
- 1. アパートを高く売却するための最適な時期とは？
- 1-1. 築年数が浅いほど有利？売却しやすい築年数の目安
- 1-2. 入居率が高い満室経営の状態で売るべきか
- 1-3. 所有期間5年超がカギ？売却益にかかる税金の違い
- 1-4. 金利や地価の変動から見る売り時
- 2. 失敗しないためのアパート売却7つのステップ
- 2-1. ステップ1：ローン残高や必要書類を確認する事前準備
- 2-2. ステップ2：複数の不動産会社に売却価格を査定してもらう
- 2-3. ステップ3：売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 2-4. ステップ4：購入希望者を探すための販売活動を開始する
- 2-5. ステップ5：買主と条件を合意し売買契約を交わす
- 2-6. ステップ6：残代金を受け取り物件を引き渡す（決済）
- 2-7. ステップ7：売却翌年に利益が出たら確定申告を行う
- 3. アパート売却で発生する諸費用の内訳
- 3-1. 不動産会社に支払う仲介手数料
- 3-2. 売買契約書に貼付する印紙税
- 3-3. 住宅ローン完済に必要な抵当権抹消登記費用
- 3-4. 状況に応じて必要になる測量費や立ち退き料
- 4. アパート売却時にかかる税金の種類と計算方法
- 4-1. 売却益（譲渡所得）に対して課される所得税・住民税
- 4-2. 譲渡所得税はいくら？自分でできる計算シミュレーション
- 5. アパート売却で後悔しないための4つの注意点
- 5-1. 入居者がいるまま売る（オーナーチェンジ）場合のメリット・デメリット
- 5-2. 空室が目立つアパートを売却するときの対策
- 5-3. 建物を解体して更地で売却する際の判断基準
- 5-4. アパート売却に強い不動産会社を見つける方法
1. アパートを高く売却するための最適な時期とは？
アパートの売却価格は、売る時期によって大きく変動します。 高く売却するためには、物件自体の状態だけでなく、不動産市場全体の相場や金利の動向など、外部要因も考慮に入れる必要があります。 例えば、築年数が浅く、入居率が高い状態であれば、収益性が高いと評価され、高値での売却が期待できます。また、所有期間によって売却益にかかる税率が変わるため、税金の観点から最適な時期を見極めることも重要です。 ここでは、資産価値を最大化するための売却時期の考え方や、利回りとの関係について解説します。
1-1. 築年数が浅いほど有利？売却しやすい築年数の目安
アパートの売却において、築年数は価格を左右する重要な要素の一つです。 一般的に、新築や築年数が浅い物件ほど、建物が新しく、金融機関からの融資も受けやすいため、買い手が見つかりやすく高値で売れる傾向があります。 特に木造アパートの場合、法定耐用年数が22年と定められており、これが融資の際の評価基準になることが多いため、築20年を超えると売却の難易度が上がることがあります。一方で、築30年を超えるような古いアパートでも、立地が良ければ土地の価値で売却できたり、リノベーションによって価値を高めたりすることも可能です。 しかし、老朽化が進んでいる場合は、買い手が見つかりにくくなるため注意が必要です。
1-2. 入居率が高い満室経営の状態で売るべきか
投資用不動産は、収益性が重視されるため、入居率が高い状態で売却することが高値売却の基本です。 満室経営のアパートは、購入者にとって安定した家賃収入がすぐに得られるという大きな魅力があり、物件の評価も高くなります。 逆に空室が多いと、将来の収益に対する不安から買い手がつきにくくなったり、価格交渉で不利になったりする可能性が高まります。したがって、売却を決意したら、まずは空室を埋めるための対策を講じることが賢明です。 魅力的な賃貸条件を提示するなどして、できる限り満室に近い状態で売りに出すことで、スムーズな売却と価格の最大化を目指せます。
1-3. 所有期間5年超がカギ？売却益にかかる税金の違い
アパートを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。 この税率は、アパートを売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく異なり、5年を境に税率が変わります。 所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として税率が39.63％、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として税率が20.315％に軽減されます。このように税率に約2倍の差があるため、大きな売却益が見込める場合は、所有期間が5年を超えたタイミングで売却することで、手元に残る金額を大きく増やすことができ、効果的な節税につながります。
1-4. 金利や地価の変動から見る売り時
アパートの売却価格は、不動産市場全体の動向、特に金利と地価の変動に大きく影響されます。 金利が低い時期は、買い手が不動産投資ローンを組みやすくなるため、購入需要が高まり、不動産価格が上昇する傾向にあります。 逆に金利が上昇局面に入ると、買い手の資金調達が難しくなり、需要が減退して価格が下落する可能性があります。また、地価の上昇は、土地の資産価値を高め、アパートの売却価格にも直接的に影響します。 景気動向や近隣の開発計画なども含め、市場の動向を注視し、自身の物件があるエリアの地価が上昇しているタイミングや、低金利が続いている時期を狙って売却活動を始めるのが賢明です。
2. 失敗しないためのアパート売却7つのステップ
アパート売却は、事前準備から始まり、査定、契約、引き渡し、そして確定申告まで、一連の手続きを順序立てて進める必要があります。 この流れを事前に理解しておくことで、各段階で何をすべきかが明確になり、スムーズな売却を実現できます。ここでは、アパート売却を成功に導くための具体的な方法を7つのステップに分けて解説します。 それぞれのステップにおけるポイントを押さえ、計画的に売却活動を進めていきましょう。
2-1. ステップ1：ローン残高や必要書類を確認する事前準備
アパート売却を考え始めたら、まず最初に行うべきは現状把握です。 アパートローンが残っている場合は、金融機関に連絡して正確な残高を確認します。 売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」状態では、差額を自己資金で補填しない限り物件を手放すことはできません。次に、売却する理由を明確にしておくと、不動産会社への相談がスムーズに進みます。 また、売却手続きには「登記済権利証（または登記識別情報通知書）」、「建築確認済証」、「固定資産税納税通知書」といった書類が必要です。 これらの書類を事前に探し、手元に揃えておくことで、その後の査定や契約といった手続きを迅速に進めることが可能になります。
2-2. ステップ2：複数の不動産会社に売却価格を査定してもらう
所有するアパートがいくらで売れるのか、その相場を把握するために不動産会社に査定を依頼します。 一社だけでなく、複数の会社に査定を依頼することが重要です。 これにより、査定価格を比較検討でき、より適正な価格を把握できます。 査定には、データに基づいて算出する「机上査定」と、実際に物件を見て評価する「訪問査定」があります。アパートのような収益物件の場合、建物の状態や入居状況が価格に大きく影響するため、訪問査定を依頼することをおすすめします。 大東建託などアパート経営に精通した会社に依頼するのも一つの方法です。 提示された査定額の根拠をしっかりと確認し、信頼できる不動産会社を見極めましょう。
2-3. ステップ3：売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定結果や担当者の対応などを比較検討し、売却を任せる不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。 媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。 一般媒介は複数の会社に依頼できる自由度の高さが特徴ですが、不動産会社の販売活動が積極的になりにくい側面もあります。一方、専任媒介と専属専任媒介は1社にしか依頼できませんが、不動産会社に売主への報告義務が生じるため、熱心な販売活動が期待できます。 アパートの売却は専門性が高いため、投資用不動産に強く、信頼できる担当者と相談しながら、自分の状況に最も合った契約形態を選択することが重要です。
2-4. ステップ4：購入希望者を探すための販売活動を開始する
媒介契約を締結すると、不動産会社による販売活動が始まります。不動産ポータルサイトへの掲載や、投資家向けの情報サイトへの登録、自社の顧客リストへの紹介など、様々な方法で購入希望者を探します。購入を検討している人から内覧の希望があれば、日程を調整して対応します。 アパートの場合、入居者がいる部屋はプライバシー保護の観点から内覧できないため、主に共用部や空いている部屋を見てもらうことになります。内覧は物件の第一印象を決める重要な機会なので、共用部の清掃やメンテナンスを事前に行い、良い印象を与えられるように準備しておくことが望ましいです。
2-5. ステップ5：買主と条件を合意し売買契約を交わす
購入希望者が見つかり、売却価格や引き渡し日、その他の条件について交渉を行い、双方が合意に至れば売買契約を締結します。 契約に先立って、不動産会社の宅地建物取引士から物件に関する「重要事項説明」が行われるため、内容をしっかりと確認します。その後、売買契約書に署名・捺印し、買主から手付金（売買代金の5?10%が相場）を受け取ります。 売買契約書は一度締結すると、一方的な都合で解除する場合には違約金が発生するなど、法的な拘束力を持ちます。 契約内容に少しでも疑問や不安な点があれば、必ずその場で確認し、納得した上で契約を進めるようにしましょう。
2-6. ステップ6：残代金を受け取り物件を引き渡す（決済）
売買契約で取り決めた引き渡し日に、決済手続きを行います。 通常は買主が利用する金融機関の応接室などに関係者が集まり、手続きを進めます。 買主から売買代金の残金が振り込まれたことを確認した後、司法書士が所有権移転登記を申請します。アパートローンが残っている場合は、この入金された資金で全額繰り上げ返済し、抵当権の抹消登記も同時に行います。 また、入居者から預かっている敷金は、新しいオーナーへ引き継ぐ必要があります。 固定資産税などの精算も行い、最後に物件の鍵や関連書類を買主に渡して、すべての手続きが完了となります。
2-7. ステップ7：売却翌年に利益が出たら確定申告を行う
アパートを売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、税務署で確定申告を行う義務があります。 譲渡所得は、売却価格から物件の購入費用（取得費）や売却にかかった諸費用（譲渡費用）を差し引いて計算されます。この所得は給与所得などとは別に税額を計算する「申告分離課税」の対象です。 申告を忘れると、本来納めるべき税金に加えて無申告加算税や延滞税といったペナルティが課されるため、必ず期間内に手続きを済ませる必要があります。 逆に売却で損失が出た場合でも、確定申告をすることで税金の還付を受けられるケースもあります。
3. アパート売却で発生する諸費用の内訳
アパートを売却して得たお金が、すべて手元に残るわけではありません。 売却プロセスにおいては、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ、印紙税や登記費用など、さまざまな諸費用が発生します。これらの費用は、売却によって利益が出た場合の税金計算（譲渡所得の計算）において、経費として計上できるため、領収書などを保管し、何にいくらかかったのかを正確に把握しておくことが重要です。 ここでは、売却時に必要となる主な費用の内訳について解説します。
3-1. 不動産会社に支払う仲介手数料
仲介手数料は、売却の仲介を依頼した不動産会社へ支払う成功報酬であり、諸費用の中で最も大きな割合を占めることが一般的です。 この手数料には法律で上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合の速算式は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」となります。 例えば、売買価格が3,000万円の場合、仲介手数料の上限は105万6,000円です。支払いのタイミングは、売買契約時と物件引き渡し時に半額ずつ支払うケースが多いです。 不動産会社との間で媒介契約を結ぶ際に、手数料の金額と支払い時期について必ず確認しておきましょう。
3-2. 売買契約書に貼付する印紙税
印紙税は、経済的な取引に関連して作成される契約書などの文書に対して課される税金です。 アパートの不動産売買契約書もこの課税文書にあたり、契約書に記載された売買金額に応じた額の収入印紙を貼り付けて納税します。 税額は契約金額によって段階的に定められており、例えば契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は、通常2万円の印紙税が必要となります。ただし、現在は不動産売買契約書に関して税額の軽減措置が講じられており、2024年3月31日までに作成されたものであれば、この場合の税額は1万円となります。 通常、契約書は売主用と買主用の2通作成するため、売主は自身の保管分について負担します。
3-3. 住宅ローン完済に必要な抵当権抹消登記費用
売却するアパートにローンが残っている場合、金融機関が設定している抵当権を抹消するための登記手続きが必要です。 この手続きを司法書士に依頼するのが一般的で、その際に費用が発生します。 費用は主に、登録免許税と司法書士への報酬で構成されます。 登録免許税は、不動産1筆（土地や建物1つ）あたり1,000円と定められています。例えば、土地1筆と建物1棟のアパートであれば、合計2,000円の登録免許税がかかります。 司法書士への報酬は事務所によって異なりますが、1万円から2万円程度が一般的な相場です。 これらの費用は、残代金の決済時に支払うことが多いです。
3-4. 状況に応じて必要になる測量費や立ち退き料
売却するアパートの状況によっては、追加で費用が発生するケースがあります。 例えば、隣地との境界が確定していない場合、売却前に境界を明確にするための「確定測量」が必要になることがあります。 この測量費は土地の規模や形状により異なり、数十万円かかることも珍しくありません。また、古いアパートを取り壊して更地として売却する場合には、入居者に退去してもらうための立ち退き料が必要になる場合があります。 立ち退き料の相場は家賃の6ヶ月分程度とされています。 その他、建物の解体費用や、不要な家具などの残置物処分費用なども、必要に応じて見積もっておくべきです。 測量費が5万円といった低額で済むことは稀で、まとまった費用を見込んでおく必要があります。
4. アパート売却時にかかる税金の種類と計算方法
アパートを売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して税金が課されます。 主な税金は、譲渡所得に対する所得税と住民税です。 税額の計算方法は少し複雑で、アパートを所有していた期間によって適用される税率が大きく変わるため、その仕組みを正しく理解しておくことが重要です。 事前にどのくらいの税金がかかるのかを把握しておけば、売却後の資金計画も立てやすくなります。ここでは、アパート売却に関連する税金の種類と、自分で納税額を算出するための計算方法について解説します。
4-1. 売却益（譲渡所得）に対して課される所得税・住民税
アパートを売却して得た利益は「譲渡所得」として扱われ、この所得に対して所得税（復興特別所得税を含む）と住民税が課税されます。 譲渡所得の金額は、単に売却価格から購入価格を引いたものではありません。 正確には「売却価格?(取得費＋譲渡費用)」という計算式で算出します。取得費とは、物件の購入代金や購入時の仲介手数料などから、建物の経年による価値の減少分（減価償却費）を差し引いた額です。 譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税などが該当します。 この譲渡所得は、給与所得など他の所得とは合算せずに、個別に税額を計算する「申告分離課税」が適用されます。
4-2. 譲渡所得税はいくら？自分でできる計算シミュレーション
譲渡所得税の金額は、自分でシミュレーションすることが可能です。 まず、譲渡所得を「譲渡所得＝売却価格?(取得費＋譲渡費用)」の式で計算します。 ここで重要なのが取得費です。 建物の取得費からは所有期間に応じた減価償却費を差し引く必要があります。次に、算出した譲渡所得に税率を掛け合わせます。 税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」で税率20.315％、5年以下の場合は「短期譲渡所得」で税率39.63％が適用されます。 例えば、譲渡所得が2,000万円で長期譲渡所得に該当する場合、税額は406万3,000円となります。
5. アパート売却で後悔しないための4つの注意点
アパート売却は高額な取引となるため、後で悔やむことがないよう、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。 入居者がいる状態で売却する「オーナーチェンジ」のメリットとデメリットの理解や、空室が目立つ場合の対策など、状況に応じた戦略が求められます。また、利用できる税金の特例があるかどうかの確認や、売却の成否を大きく左右する不動産会社の選び方も重要なポイントです。 これらの注意点を事前に知っておくことで、リスクを回避し、より有利な条件での売却を目指すことができます。
5-1. 入居者がいるまま売る（オーナーチェンジ）場合のメリット・デメリット
入居者がいる状態でアパートを売却することを「オーナーチェンジ」といいます。 この方法の最大のメリットは、売却活動中も家賃収入が継続して得られる点と、購入者がすぐに家賃収入を得られるため、投資用物件として買い手がつきやすい点です。一方、デメリットは、入居者がいるため部屋の内部を内覧させることができず、購入希望者が物件の状態を詳細に確認できないことです。 これにより、購入後のリスクを懸念して売買価格が相場より低くなる可能性があります。 また、新しいオーナーは既存の賃貸借契約を引き継ぐため、買主の層が投資家に限定される点も特徴です。
5-2. 空室が目立つアパートを売却するときの対策
空室の多い一棟アパートは、収益性が低いと見なされ、売却価格が低くなりがちです。 そのため、売却前には空室対策を講じることが重要になります。 対策としては、周辺の家賃相場を調査して賃料を見直す、敷金・礼金などの初期費用を下げて入居のハードルを下げる、リフォームや設備投資で物件の魅力を高める、といった方法が考えられます。空室をリフォームすれば、その部屋をモデルルームとして内覧希望者にアピールすることも可能です。 どうしても入居者が決まらない場合は、売却価格は相場より低くなりますが、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」を選択するのも一つの手です。
5-3. 建物を解体して更地で売却する際の判断基準
アパートの建物が著しく古い、あるいは大規模な修繕が必要な場合、建物を解体して更地として売却する方法も選択肢に入ります。 更地にすることで、アパート経営以外の目的を持つ買い手（例えば、注文住宅を建てたい個人や事業用の土地を探している法人など）にもアプローチでき、買い手の幅が広がります。 特に立地条件が良い場所では、建物がある状態よりも高く売れる可能性があります。ただし、解体には数百万円単位の費用がかかる上、更地にすると土地の固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が大幅に増加するデメリットもあります。 借地の場合は権利関係も複雑になるため、解体費用と売却見込み額を比較し、慎重に判断することが求められます。
5-4. アパート売却に強い不動産会社を見つける方法
アパート売却を成功させるには、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが極めて重要です。 特に一棟アパートのような投資用不動産の売買は、一般的な住宅の売買とは異なり、収益性や利回りの計算など専門的な知識が求められます。 そのため、投資用物件の取引実績が豊富な不動産会社を選ぶべきです。会社のウェブサイトで実績を確認したり、複数の会社に査定を依頼して担当者の知識や提案力を比較したりすることが有効です。 また、買い手となる個人投資家や不動産投資法人とのネットワークを持っているかどうかも重要なポイント。 査定価格だけでなく、販売戦略や担当者の対応力も総合的に判断して、安心して任せられる会社を見つけましょう。
6. まとめ
アパート売却を成功させるためには、売却の流れ、費用、税金といった基本を理解し、計画的に進めることが不可欠です。 売却のタイミングは、築年数や入居率といった物件の状態だけでなく、金利や地価といった市場動向も踏まえて総合的に判断する必要があります。売却によって得た利益は事業用資産の譲渡と見なされ、譲渡所得税の課税対象となりますが、特定の事業用資産への買い換え特例など、税負担を軽減できる制度もあります。 相続したアパートの場合は、取得費に一定額を加算できる特例が適用できるかも確認が必要です。 また、課税事業者であれば建物部分の売却代金には消費税がかかる点にも留意しなければなりません。
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