その50坪、まだ活かせる。“変形地”を収益資産に変える新提案

ディスクリプション：変形地でも収益化可能！木造賃貸でコストを抑え、狭小地活用やアパート建て替えに最適な重層長屋。表面利回り向上と相続対策にも有効です。その内容をお伝えします。

「活用できない土地」にお困りではありませんか？

あなたがお持ちの土地、こんなお悩みはありませんか？
* 土地の形がいびつで使いづらい
* 月極駐車場にしたけれど、たいして利益にならない
* 不動産会社に相談したが「売れにくい」と言われた
* とりあえず放置しているが、固定資産税だけが出ていく
特に、50坪〜100坪以下の「変形地」「狭小地」をお持ちの方にとって、土地の有効活用は非常に難しい課題です。形が悪かったり、接道条件が限られていたりすると、「何もできない土地」だと思い込んでしまいがちです。
しかし、その考え、実はもったいないかもしれません。今、そうした“使いづらい土地”を活かす新しい方法として注目されているのが、「狭小地専用プランによる戸建て賃貸」の活用です。

変形地・狭小地のよくある誤解と収益限界

狭小地・変形地を持つ地主の方が、よく選ぶ活用法は主に以下の4つです。いずれも「低リスク・低投資」が魅力に映りますが、果たして本当に“資産運用”になっているでしょうか？
よくある、土地を有効活用できていない事例を見てみましょう。

月極駐車場の落とし穴｜固定資産税に負ける土地活用

最も多い活用方法が月極駐車場です。一見すると手軽で維持管理も少なく、空き地を活用しているように見えます。しかし、実際の収支はどうでしょうか？
【試算例】
●所有地：60坪（うち40坪を整地して駐車場化）
●駐車可能台数：5台
●賃料：7,000円／月 × 5台＝月収 35,000円
●年間収入：42万円
●固定資産税（都市部での目安）：年12〜15万円
●舗装費・清掃・除草・管理委託費等：年5〜8万円
▶ 実質手取り：年20万円前後
つまり、月に換算すればわずか1万5千円程度の利益にしかなりません。しかも、借主が離れればすぐ赤字になってしまいます。この場合、固定資産税の負担が大変大きなものになっているのです。

売却・放置では資産にならない理由

「いずれ誰かが買ってくれるだろう」と期待して売却依頼を出しっぱなしになっている土地も少なくありません。特に50坪未満の変形地や、接道条件が悪い旗竿地などは、一般の購入者からは敬遠され、数年放置されることもザラです。
放置中の維持費
●固定資産税：年10～15万円
●草刈り・不法投棄清掃：年2～3万円
●地主様の精神的負担：評価が下がる不安／隣地との境界トラブル
売れる見込みもなく、コストだけがかかる“負債”状態。
これは不動産が資産ではなく、負債になっている状態です。自分たちだけではなく、土地を相続する子や孫にも負担になってしまいます。

資材置場に向いていない土地の特徴とは

一部の地主様は、土木・解体業者などに資材置場として貸し出しています。
これは一見「手間いらず」に思えますが、以下のような注意点も。
【試算例】
●貸出条件：月5万円／短期契約（1年）
●年間収入：60万円
●固定資産税：年10〜12万円
●地盤改良・整備費（初年度）：50〜100万円（砕石・柵設置等）
●周辺クレーム・景観悪化のリスクあり
また、借主の退去後に次が決まらないとすぐ収入ゼロに戻ります。

▶ 初期費用に見合った長期安定収益にはなりづらいのが実情
資材置き場には重量のある重機などを置くので、土地の整備や地盤改良が必要になるケースもあります。想定外の出費が大きいリスクがあります。

無活用が生む「負動産」のリスク

最も多いのが、「結局何もしていない土地」です。草刈りの手間、害虫の発生、時には不法投棄の温床になるなど、地域環境にも悪影響を及ぼします。
●年間コスト例：
○固定資産税：12万円
○草刈り：1.5万円×年2回＝3万円
○簡易整備費・補修費：数万円

▶ 年間15〜20万円の“固定的支出”が発生
これが10年続けば、150〜200万円の機会損失。まさに「資産が資産でなくなる」状態です。中には「なんで払わなければいけないんだ」「使わないのに手入れしたくない」という方もいますが、言うまでもなく税金を滞納すると罰則がありますし、管理していない建物が通行人などに被害を与えると賠償金が発生することもあります。
もちろん、月極駐車場や一時貸しなどが向いているケースもありますが、変形地・狭小地での「低投資＝安定収益」という構図はすでに崩れつつあります。空き地を活かすことは、「収益を生む建物を載せること」で初めて本格的な資産運用になります。

50坪からできる！木造戸建て賃貸という新戦略

ここまで見てきた通り、駐車場や資材置場では「なんとなく活用しているが、資産として機能していない」土地が非常に多いのが現実です。では、本当に土地を活かす方法とは？ 答えの一つが、「狭小地専用プランによる戸建て賃貸住宅」です。

狭小地でも収益性の高い“ミニ戸建て”が建てられる時代

近年は建築技術と設計手法の進化により、30坪台〜50坪の変形地でも2階建て・駐車場付きの戸建て住宅を建てることが可能です。しかも戸建て賃貸は、以下の点で非常に高いポテンシャルを持っています。

項目	賃貸アパート	戸建て賃貸
賃料単価	約5万〜6万円／戸	約9万〜12万円／戸
空室リスク	高（競合多数）	低（供給希少）
入居期間	約2〜3年	5〜10年（家族入居が中心）
修繕費	高（共用部が多い）	低（専有部のみ）
売却しやすさ	低（投資家向け）	高（実需向けにも売れる）

収支のシミュレーションを見てみましょう。

■ 想定収益シミュレーション（50坪の変形地／2棟建築）

●建築費（2棟）：約3,000万円（税込・外構含む）
●家賃設定：1棟あたり月11万円
●年間家賃収入：11万円 × 2棟 × 12ヶ月＝264万円
●表面利回り：8.8%
●固定資産税・管理費等差引後の実質利回り：7.5〜8.0%程度
駐車場（月収3〜4万円）や資材置場（月収5万円）と比べ、月収ベースで2〜4倍の差が出ます。さらにファミリー層の長期入居を見込めるため、安定経営が可能です。

「変形地でも建てられるプランあります」建てられない土地、実はほとんどない

「うちは変な形だし無理じゃないか」「旗竿地だから車も入らない」というお悩み、実は多くの地主様が抱えています。
しかし、実際には“建てられない”土地はほとんどありません。

■ 実際に建っている土地の例

土地形状	面積	実際に建てた建物
旗竿地	約45坪	戸建て賃貸2棟＋縦列駐車2台分
三角地	約38坪	平屋建て＋庭スペースつき
L字型	約60坪	重層長屋風2戸建て賃貸
前面道路との高低差あり	約55坪	高基礎仕様＋1階埋設車庫型

こうした土地においても、「狭小・変形地専用」の建築プランを使えば、敷地形状を最大限に活かした建物配置が可能です。

■設計自由度とコストのバランスを両立

ハタスのような地域密着型の建築会社では、以下のような対応が可能です。
●建築基準法をクリアする最適配置（建ぺい率・容積率対応）
●法定道路条件（接道2m以上）を満たす旗竿地対応プラン
●平屋／2階建て／ロフト付きなど多様な仕様選択
●女性目線の生活動線・防犯対策
●外観デザインのカスタマイズも可能（売却時も考慮）
また、近年注目されている「平屋戸建て賃貸」では、将来の自宅転用・売却用地としても兼ねられる二刀流の活用が可能です。

■ 建築プラン例（30〜50坪用）

タイプ	間取り	家賃相場（愛知県）	想定用途
ミニ戸建てA	2LDK（70㎡）	9〜10万円	単身〜DINKS
戸建てB	3LDK（85㎡）	10.5〜11.5万円	ファミリー向け
平屋戸建て	3LDK（80㎡）	10万円前後	高齢者世帯／事務所利用可

■ 入居者ニーズも高い「戸建て」

戸建て賃貸は、家族世帯・小さなお子様を持つ夫婦・在宅ワーカー層など、「騒音が気になるから集合住宅は避けたい」という層に強く支持されています。
さらに新築であれば「定着率が高く、空室リスクが極めて低い」というのもポイントです。
次は、実際にこうした「変形地戸建て賃貸」で成功した地主様の事例をご紹介します。

実例で見る「変形地」が生まれ変わった成功事例

変形地に収益物件を建てて成功した実際の事例をご紹介します。

成功事例：老朽アパートを戸建賃貸に建替え、収益性と柔軟性を両立

愛知県高浜市のI様（80代）は、長年社宅として運営していた鉄骨造アパートの老朽化を受け、建替えの決断をされました。
もともと農業から転身してアパート経営を始めたI様は、製造業の発展とともに借上社宅のニーズを取り込み、地域の賃貸需要を支えてきました。しかし、30年以上経過した建物は和室中心で、現代の入居ニーズに合わず空室リスクが増大。社宅契約の終了を機に、今後の活用方法を検討されていました。
当初はリフォームも検討していましたが、
「性能が向上するわけではなく、現行基準に見劣りする可能性がある」
というハタス株式会社からのアドバイスを受け、大規模リフォームよりも将来性のある「戸建て賃貸」への建替えを選択されました。

ハタス初の4LDK、自由設計でこだわりを反映

建築された戸建ては、ハタス初の4LDKプラン。1階に洋室を設け、2階の各部屋も標準より広めに設計することで、2世帯にも対応できるゆとりある間取りに。女性設計士とのやり取りにより、防犯性や生活動線も考慮され、住みやすさを重視した造りになりました。
「お風呂の壁はピンクにしたの」「1階で生活できるように」といったオーナー自身の細やかな要望が随所に反映されています。

将来の相続や売却も見据えた選択肢

I様は将来についても見据え、「娘夫婦が住む可能性もあるし、自分でも住める。万が一、賃貸経営を子どもが継がなければ売却もできるように」と、戸建て賃貸という「収益性」と「柔軟性」を兼ね備えた選択肢に価値を見出されました。アパートよりも個人住宅として転用・売却しやすく、将来の資産戦略としても効果的です。

「損得以上に、楽しさと誇りがあった」

I様は「戸建てには夢がある。こうしたい、ああしたいと考えるのが本当に楽しかった」
「自分だけでなく、住む人や、会社、地域の人みんなが満足できる活用が一番うれしい」などと、語られていました。
経営面ではもちろん、地域に喜ばれ、入居者の暮らしを支える戸建て賃貸として、今も強い愛着を持たれていることがうかがえます。
このような「元社宅」「老朽アパート」「狭小な敷地」でも、適切なプランニングにより、長期的な安定収入と柔軟な出口戦略を両立する土地活用が可能です。

■ 事例②：相続放棄予定だった遊休地を、平屋戸建賃貸で再生

愛知県東浦町で、不動産を複数保有するN様（60代）は、相続放棄予定だった空き家付きの土地を4年前に安価で購入。もともとは次男の家を建てる予定でしたが、事情により計画は中止。空き家が残る“遊休地”をそのまま放置しておくことにリスクを感じ、土地活用を検討し始めました。
「ただ所有しているだけでも固定資産税がかかる。何もしなければ損をしているのと同じ」と語るN様。最初は倉庫＋太陽光のプランを考えたものの、建築制限と収支の問題で断念。そんな中、銀行からの紹介でハタス株式会社に相談し、提案されたのが平屋の戸建て賃貸住宅でした。

平屋建築＋複数台駐車場で「事務所利用」も視野に

敷地は前面道路より1m高く、独特の形状でしたが、圧迫感を避けるため建物を平屋に。住居としても、事務所としても利用できる3LDKの間取りを採用し、さらに敷地を活かして4〜5台分の駐車スペースも確保。
N様は「最初は倉庫を建てて貸そうと思ったけど、ハタスさんから“この地域では倉庫需要は少ない”というアドバイスがあった。実際、他の2社の提案は収支が合わなかったが、ハタスさんだけが現実的なプランを示してくれた」

息子の「住みたい」にも応えられる柔軟設計

戸建て住宅として品質が高く、御子息からは、「もし空室になったら、俺が将来買って住んでもいいな」
と言われたとのこと。将来的な家族の利用や売却も視野に入れた“多用途対応型”の賃貸住宅となっています。

N様は最後に、これから土地活用を考える方へのメッセージとしてこう語っています。「めんどくさいから売る、放置するというのは損です。どんな狭い土地でも、形が悪くても、活かし方はある。知恵を出せば、土地はちゃんと収益に変わります」
このように、「狭小」「変形」「遊休地」といった一見使いづらい土地でも、適切なプランと実績あるパートナーがいれば、柔軟性と収益性を両立した資産へと生まれ変わることが可能です。

今こそ、“動かない土地”に収益を

50坪〜100坪の土地、狭くて変形しているからといって、活用をあきらめる必要はありません。
むしろ、今の時代だからこそ「狭くても月10万以上、家賃収入化」できるチャンスがあるのです。
今ある土地で未来を変えるヒント
・「月極駐車場では足りない」方へ
・「売れない土地を持て余している」方へ
・「子世代に“価値ある土地”を残したい」方へ
「収益化して資産に戻す新提案」を、ぜひご検討ください。