相続した土地は放置で税金増！知らないと損する３つの対策
相続した土地は放置で税金増！知らないと損する３つの対策
親などから土地を相続したものの、使い道がわからずそのままにしていませんか。実は、相続した土地を放置すると、固定資産税が増えたり罰則が科されたりするリスクがあります。
この記事では、土地の放置がなぜ危険なのか、そして税金の負担を増やさないための具体的な3つの対策と、売却時に使えるお得な特例について詳しく解説します。
放置は危険！相続した土地の税金が増える3つの理由
相続した土地の管理を怠ると、予期せぬ税金の増加や過料といった経済的な負担につながる可能性があります。
特に注意すべきは「特定空家」の指定、2024年4月から始まった「相続登記の義務化」、そして「更地」の扱いです。これらの放置リスクを正しく理解し、適切な管理や手続きを行うことが重要です。
「特定空家」に指定されると固定資産税が最大6倍に跳ね上がる
土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。
しかし、管理されずに放置された空き家が、倒壊の危険性や衛生上の問題があると判断され「特定空家」に指定されると、この特例の対象から外れてしまいます。その結果、土地にかかる固定資産税が最大で6倍にまで跳ね上がってしまうのです。適切な管理を怠ることが、直接的な税負担の増加につながります。
2024年4月から始まった「相続登記の義務化」で過料のリスク
2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。
これにより、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、法務局で名義変更の手続き（相続登記）を完了させなければなりません。正当な理由なくこの義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。このルールは過去に発生した相続にも適用されるため、まだ登記が済んでいない場合は速やかな対応が求められます。
更地のままでは税金の軽減措置が適用されず損をする
人が住むための家が建っている土地は、「住宅用地の特例」により固定資産税や都市計画税が大幅に軽減されます。
一方で、建物が何もない更地の状態では、この特例が適用されません。
そのため、住宅が建っている土地と比べて税額が高くなります。例えば、老朽化した実家を解体して更地にすると、翌年からの固定資産税が大幅に上がってしまうケースがあります。
土地の状態によって税額が変わることを知っておく必要があります。
知らないと損！相続した土地で税金を増やさないための3つの対策
相続した土地の税負担や管理の手間から解放されるためには、具体的な行動を起こすことが不可欠です。
主な対策として、「売却して現金化する」「活用して収益を得る」、そして「国に引き取ってもらう」という3つの選択肢があります。
それぞれの土地の状況やご自身の考え方に合わせて、最適な方法を検討しましょう。
【対策1：売却】維持費をなくし現金化する最もシンプルな方法
土地の活用予定が特にない場合、売却は最もシンプルで確実な対策です。
売却することで、毎年の固定資産税の支払い義務や、草むしりといった管理の手間から完全に解放されます。
また、土地を現金化できるため、他の資産への投資や生活費など、自由に使える資金を確保できます。不要な土地を持ち続けることによる精神的・経済的な負担をなくすための有効な手段です。
【対策2：活用】アパート経営や駐車場にして収益化と節税を両立
もし相続した土地が都市部や住宅地など、需要が見込める場所にあるなら、積極的に活用することで収益化を目指せます。
代表的な方法として、アパートやマンションを建てて家賃収入を得る、月極やコインパーキングとして貸し出す、などが挙げられます。
土地活用を行うと、土地の評価額が下がり固定資産税が軽減される場合があるほか、安定した収益源を確保できる可能性があります。
【対策3：手放す】国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」とは
売却も活用も難しい山林や農地などで、買い手がつかない土地を手放すための選択肢として、2023年4月に「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。
これは、一定の要件を満たす土地を、国に引き取ってもらう制度です。ただし、建物や抵当権がないこと、境界が明確であることなど、国が定める条件をクリアし、審査に通過する必要があります。また、承認された際には、10年分の土地管理費相当額の負担金を納付しなければなりません。
期限は3年！売却するなら絶対に使いたい2つの節税特例
相続した土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。
しかし、特定の期間内に売却することで、この税金を大幅に軽減できる特例制度が用意されています。
これらの特例を知っているかどうかで、手元に残る金額が大きく変わる可能性があるため、売却を検討する際は必ず確認してください。
譲渡所得税を大幅に減らせる「取得費加算の特例」
相続税を納めた人が、その原因となった財産を相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却した場合、「取得費加算の特例」を適用できます。
この特例を使うと、売却した土地に対応する分の相続税額を、売却にかかった経費（取得費）として計上することが可能です。
売却益から差し引ける金額が増えるため、課税対象となる譲渡所得が減り、結果的に譲渡所得税と住民税の負担を軽減できます。
空き家なら最大3,000万円が控除される「空き家特例」
被相続人が住んでいた家（空き家）とその敷地を相続し、相続開始日から3年が経過する年の年末までに売却した場合、「空き家の3,000万円特別控除」という特例が利用できる可能性があります。
この特例は、一定の要件を満たした上で、建物を耐震リフォームするか、更地にして売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。売却価格が1億円以下であることなどの細かい条件があるため、事前に確認が必要です。
全ての対策の第一歩！相続登記の手続きと費用を解説
相続した土地を売却するにせよ、活用するにせよ、まず済ませておかなければならないのが「相続登記」です。
この手続きをしない限り、法的に所有者として認められず、土地に関する一切の処分行為ができません。
ここでは、相続登記の重要性と、かかる費用の目安について説明します。
相続登記（名義変更）をしないと土地の売却や活用はできない
相続登記とは、亡くなった方から相続人へ、不動産の名義を変更する手続きのことです。
この手続きを完了させて初めて、法的にその土地の所有者であることを第三者に対して主張できます。
登記が済んでいない状態では、その土地を売却することはもちろん、アパートを建てるために銀行から融資を受ける際の担保にすることも不可能です。全ての対策は、相続登記を済ませることが大前提となります。
相続登記にかかる登録免許税や司法書士への報酬の目安
相続登記には、主に2つの費用がかかります。
一つは、法務局に納める「登録免許税」で、税額は土地の固定資産税評価額の0.4%です。
例えば評価額が1,000万円の土地であれば、4万円となります。
もう一つは、手続きを代行してもらう司法書士への報酬です。
これは依頼する事務所や案件の複雑さによりますが、一般的に数万円から15万円程度が目安です。
その他、戸籍謄本などの必要書類を取得するための実費もかかります。
相続した土地の税金に関するよくある質問
ここでは、相続した土地の税金に関して、多くの方が疑問に思う点について解説します。
相続した土地の固定資産税はいつから誰が払うのですか？
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。
年の途中で相続が発生した場合、納税義務は相続人が引き継ぐことになります。
相続登記が完了するまでは、法定相続人全員が法定相続分に応じて負担するか、代表者が一時的に全額を支払い、後で精算するのが一般的です。
価値が低い田舎の土地でも税金対策は必要ですか？
はい、必要です。
土地の評価額が低い場合でも、所有している限り固定資産税は毎年発生します。
また、管理を怠れば雑草が繁茂するなどして近隣トラブルの原因になることもあります。将来にわたって負担となり続ける可能性があるため、売却や相続土地国庫帰属制度の利用など、早めの対策を検討することが賢明です。
兄弟など複数の相続人がいる場合、どうやって対策を進めればいいですか？
まず、相続人全員での話し合い（遺産分割協議）が不可欠です。
その土地を誰か一人が相続するのか、売却して現金を分けるのかなど、全員の合意形成を図ります。
方針が固まらないと、相続登記も売却も進めることができません。意見がまとまらない場合は、弁護士などの専門家を交えて客観的な視点から話し合いを進めることも有効です。
まとめ
相続した土地を放置すると、固定資産税の増加や過料など、経済的なリスクが生じます。
そうした事態を避けるためには、「売却」「活用」「国庫帰属制度の利用」といった対策を早めに検討することが重要です。
どの対策を選択するにしても、前提として相続登記を完了させる必要があります。まずは自身の土地の状況を把握し、どの対策が最適かを見極めることから始め、必要に応じて専門家にも相談しながら手続きを進めてください。
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