三河・名古屋版｜重層長屋とは？コストを抑えて土地活用する新しい賃貸経営戦略

三河・名古屋で注目の土地活用術「重層長屋」。木造賃貸でコストを抑え、狭小地にも対応。相続対策や表面利回り改善にも有効です。その内容をお伝えします。
「土地はあるが、賃貸アパートを建てるにはコストが不安」「狭くてアパートは難しいかも」そうした悩みを抱える地主様が、近年増えています。
特に三河・名古屋エリアでは、相続した土地や築古アパートの建替えを検討中の方から、「もう少し手軽な方法はないか」というご相談を多くいただきます。
そんな方にこそ知っていただきたいのが“重層長屋”という新しい賃貸経営モデルです。
ここでは、コストを抑えつつも高収益を狙える「重層長屋」の特徴と、三河・名古屋の地主様にこそ適している理由を詳しく解説します。

重層長屋とは？新しい木造賃貸の形

従来のアパートとは異なる「重層長屋」という選択肢が、今、注目されています。
その違いや背景を知ることで、なぜ今この形が選ばれているのかが見えてきます。
その特徴と人気の背景を見ていきましょう。

重層長屋はアパートと何が違う？建築基準法上の区分

重層長屋は、見た目は一般的なアパートやメゾネット住宅に似ていますが、建築基準法上では「共同住宅（アパート）」ではなく「長屋」という別の区分に分類されます。この違いは、設計・施工・法的な要件に大きく影響を与えます。
アパート（共同住宅）は、複数の世帯が共用の廊下や階段、エントランスを通じて部屋にアクセスする構造です。これに対し重層長屋は、各住戸が地面に接しており、それぞれ独立した玄関・階段を持つ点が最大の特徴です。つまり、上下階を一戸の住居として使用するメゾネット構造が連続して建てられるイメージです。
この“専用玄関・専用階段”の構造により、建物全体が「長屋」扱いとなり、法的には戸建て住宅に近い規制が適用されます。結果として、建ぺい率や容積率の緩和対象になったり、共用部分が不要な分、確認申請や消防設備の要件が簡素化されるケースもあるなど、アパートとは異なるメリットが生まれます。
加えて、長屋は「各住戸が地面に接している」という条件を満たすため、2階建てであっても接道義務を満たす必要があるのは建物全体で1回限りで済む場合もあり、狭小地や変形地でも有利に設計できるという利点もあります。

なぜ今重層長屋が注目？建築費・税制・需要の変化

重層長屋が近年注目を集めている理由は、現在の不動産事情や建築コストの高騰、相続税対策への需要の高まりといった、複数の要因が背景にあります。
まず、建築費の高騰があげられます。鉄骨造やRC造の賃貸アパートは、資材や人件費の上昇により、建築コストが大幅に増加しています。そのため、これまでアパート建築を視野に入れていた地主様でも、「費用対効果が合わない」と判断し、計画を見直すケースが増えています。そうした中で、木造でコンパクトに建てられ、共用部の施工コストも不要な重層長屋は、コストパフォーマンスに優れた選択肢となっています。
また、人口構成の変化も大きな要因です。三河・名古屋エリアでは、単身世帯・少人数世帯の増加が進んでおり、1LDK～2DK程度の間取りが求められています。重層長屋は、そうした層にマッチするコンパクトな居住空間を提供しながら、上下階を使えるメゾネット構造で戸建て感覚も得られることから、借り手側にも人気です。
さらに、相続税評価の圧縮にも重層長屋は有効です。土地に建物を建てることで、「貸家建付地」として土地評価額を下げられるため、高額な相続税対策として導入を検討する地主様が増加中です。特に、「土地はあるが、そこまで大きくない」「アパート建築はリスクが高い」と感じている方にとって、少額投資から始められる現実的な土地活用策として支持されています。
つまり、重層長屋は「建築コストが抑えられ」「需要にマッチし」「税務上も有利」という三拍子が揃った、今の時代に即した土地活用の新戦略なのです。

重層長屋のメリットとデメリット

重層長屋は、狭小地やコスト面で不安を抱える地主様にとって、有力な土地活用の手段となり得ます。しかし、すべてのケースに万能というわけではありません。ここでは、実際に計画を立てる前に知っておきたい、重層長屋の代表的なメリットとデメリット、そして適した土地の条件について整理します。まず一覧をご覧ください。

項目	メリット	デメリット
1	建築コストが抑えられる（共用部不要・木造可）	設計の自由度がやや低い（階段配置など）
2	狭小地・変形地でも建築しやすい	音や階段動線への配慮が必要（木造2階）
3	貸家建付地評価で相続税の圧縮効果あり	高齢者・子育て世帯には不向きな場合も
4	戸建感覚で借主に人気、空室リスク低減	地域やニーズによっては流通性が低め

【メリット】建築コスト削減／小規模土地活用／税務上の利点

最大のメリットは、建築コストを抑えられる点にあります。重層長屋は木造2階建てが基本で、構造が比較的シンプルであることから、一般的な共同住宅（アパート）と比べて施工費用が2〜3割程度抑えられるケースもあります。また、共用部（廊下や階段、エントランスなど）を設ける必要がないため、建物面積のロスが少なく、設計効率も高まります。
さらに、小規模な土地でも有効活用しやすい点も特筆すべきポイントです。40坪前後の土地や、建ぺい率・容積率の関係でアパートが建てにくい場所でも、重層長屋なら住戸単位での設計が可能になり、狭い敷地を無駄なく活用できます。
加えて、相続税対策にも大きな効果があります。建物を建てることで土地評価が「貸家建付地」となり、一定の減額が適用されるほか、長屋は建物評価額も抑えやすいため、全体的な評価圧縮が狙えます。これにより、現金化せずに税負担を軽減する“守りの資産形成”が可能になるのです。
特に金銭的なメリットは、以下に提示したように大変大きなものがあります。

項目	メリット	補足・数値目安
土地評価の圧縮	貸家建付地として評価額を減額できる	最大20〜30％の減額可能
建物評価が低い	木造で評価額が低くなりやすい	RC造より30％以上安く評価されやすく結果、固定資産税を圧縮
固定資産税の抑制	小規模住宅用地特例が適用可	土地評価額のうち200㎡まで1/6に軽減
相続税対策に有効	評価減により課税対象額そのものを縮小	都市部で数百万円〜数千万円規模の節税効果も

【デメリット】設計の制約／防音・動線への配慮

一方で、設計上の自由度には制約があることも押さえておくべきです。重層長屋は、各住戸が地面に接している必要があり、接道条件を満たすための配置設計に制限が出ることがあります。また、共用階段がない分、各住戸に専用階段を設ける必要があり、間取りが縦長になりやすいという特徴もあります。
また、上下階を一世帯が使用するとはいえ、防音対策には一定の配慮が必要です。木造2階建ての構造上、足音や生活音が気になりやすく、施工時に床材や天井構造を工夫するなど、コストとのバランスを考慮した設計が求められます。
さらに、階段が必須となるため、高齢者や小さな子どもがいる世帯には向かない可能性もあります。ファミリーよりは、単身者や若年カップル層に適した商品設計が基本となるため、入居者層の絞り込みが重要です。

重層長屋はどんな土地に向いているか

重層長屋は特に、狭小地・変形地・接道条件が限られた土地に向いています。一般的なアパートでは、敷地面積・前面道路の幅員・共用部の配置といった条件が厳しく、結果的に戸数が取れず収支が合わないケースが少なくありません。
しかし、重層長屋であれば、1戸ずつ独立した形で設計できるため、土地の形状に合わせた柔軟なプランが可能です。例えば、奥行きが深い旗竿地や変則的なL字型の土地などでも、建築を諦めずにすむ可能性が高まります。
また、都市計画上の規制（準住居地域や第一種低層住居専用地域など）で共同住宅が建てにくいエリアでも、長屋であれば建築可能なケースもあります。こうしたエリアで、土地の有効活用を検討する地主様にとっては、重層長屋が唯一の収益化ルートになる可能性すらあるのです。

重層長屋が三河・名古屋エリアに最適な理由

重層長屋は全国的に注目されつつある賃貸物件としての投資手法ですが、特に三河・名古屋エリアにおいては、その効果がより発揮されやすい地域特性があります。それではなぜ、地域の人口動態や土地事情、税制面を踏まえながら、重層長屋がなぜこのエリアで適しているのかを具体的に解説します。

若年層の単身・カップル需要が豊富

三河・名古屋は、製造業・自動車関連・IT企業などの就業人口が集中しているエリアであり、企業の集積により若年層の単身・カップル世帯が非常に多い傾向があります。特に名古屋市内や岡崎・豊田・刈谷などのエリアでは、20代〜30代の就業者が多く、1LDKや2LDKのコンパクトな賃貸物件に対する安定した需要があります。
重層長屋は、1世帯で上下階を使えるメゾネット構造となるため、プライバシーが確保され、アパートよりも戸建て感覚に近いのが特徴です。この点が、賃貸でも“暮らしの質”を重視する若年層に刺さりやすく、入居率の安定につながります。
また、近年は「アパートの共用部や隣人が気になる」という借り手の声も多くなっており、独立性の高い住まいを求めるニーズにフィットするのも重層長屋の強みです。

狭小地の有効活用

三河・名古屋エリアの住宅地には、古くからの土地分筆により、40〜80坪程度のやや狭い土地や、前面道路が狭い敷地も数多く見られます。こうした場所では、通常のアパート建築では建築基準法の接道要件や容積率の問題から、収益性の高い建物が建てにくいという制約が生じがちです。
その点、重層長屋は「長屋扱い」となるため、接道条件や建築制限の面で柔軟に対応できるケースが多く、狭小地や旗竿地といった一見難しそうな土地でも、有効な収益物件化が可能になります。
また、上下階を1世帯が使う構造により、1戸あたりの専有面積が広く見え、入居者の満足度も高まりやすいというメリットもあります。狭小地であっても、「建てやすさ」と「借り手の満足度」を両立できるのは、まさに重層長屋ならではの強みといえるでしょう。

地価が高く、相続税対策が求められる地域性

名古屋市内や三河地区では、地価が比較的高いエリアも多く、資産評価額が高くなりやすいため、相続税対策を課題とする地主様が多く見られます。更地のままでは土地の評価額がそのまま課税対象となってしまうため、土地活用による評価圧縮が必要不可欠です。
重層長屋は、アパートよりも建築コストを抑えながらも建物を建てることができるため、少ない初期投資で「貸家建付地評価」が適用可能になります。これにより、土地評価額の20〜30％以上の圧縮が期待できるケースもあり、現金で相続税を払う必要のあるケースでも、大きな備えになります。
さらに、相続後に物件を売却する場合でも、長屋は複数戸に分筆しやすく、出口戦略としても柔軟性が高いのが特長です。「活かせる土地」を「残せる資産」に変える手法として、重層長屋は極めて有効な選択肢と言えるでしょう。
相続税対策を行う上でも、重層長屋は大いに役立ってくれます。

ハタスの重層長屋プランが選ばれる理由

重層長屋の魅力は理解していても、「実際に自分の土地に合うのか？」「収益はどれくらい出るのか？」といった不安はつきものです。そこで重要なのが、土地・収益・将来の出口までを見据えたトータルな提案力です。
そこで、ハタスでは単なる建物のご提案にとどまらず、地域密着ならではの情報と管理体制を活かし、オーナー様に寄り添った運用サポートを実施しています。

立地診断・収益プランを一括対応

まず大きな特徴として、ハタスでは土地の形状・法規制・周辺環境などを総合的に判断し、「その土地に最適な活用プラン」を立地診断からご提案します。重層長屋のように土地条件に大きく影響を受ける商品は、机上の設計だけではリスクが大きく、現地に精通した診断が不可欠です。
加えて、想定賃料や空室リスク、税務影響まで踏まえた収支シミュレーションを初期段階から提示するため、オーナー様は「建ててから気づく」ような失敗を避けることができます。三河・名古屋エリアにおける地域別の入居傾向や賃料相場に基づいた現実的なプランニングが可能であり、初めての土地活用でも安心です。

出口戦略まで見据えた長期設計

土地活用は「建てて終わり」ではありません。ハタスでは、建築後10年～20年先の“出口”までを視野に入れた設計と提案を行っています。具体的には、将来的に売却する・相続する・分筆するといったあらゆる選択肢に備えて、プラン段階で柔軟な設計を行うのが特徴です。
たとえば、住戸ごとに分けて販売できるようなレイアウトにしたり、相続時に分割しやすい建物配置をとるなど、長期的な資産性を重視した設計を徹底しています。また、建築時に将来の修繕・リフォームを想定した素材・仕様を選定することで、メンテナンス性の高い“持続可能な賃貸経営”を実現します。
これにより、「建てた後に売れない」「修繕費がかさむ」といったリスクを未然に防ぎ、オーナー様の人生設計や相続計画に沿った土地活用が可能になります。
複数の御子息が相続をする場合でも、アパートでは難しい分割問題が起きにくいような配慮が可能です。

施工後の自社管理で安心の運用体制

建築が完了した後も、ハタスの強みは続きます。自社で賃貸管理を一括対応できる体制が整っており、オーナー様の手間を最小限に抑えた運用が可能です。入居者募集から家賃管理、トラブル対応、退去後のリフォーム提案まで、地域密着の管理会社として迅速に対応します。
また、定期的な巡回点検や入居者アンケート、長期修繕計画のご提案も実施しており、「建てて終わり」ではなく「収益が続く仕組みづくり」を重視しています。万一の空室や家賃下落リスクに備えたサブリースや空室保証プランもご用意しており、オーナー様の収入を安定的に守る体制が整っています。
ハタスなら、土地診断からプラン提案、施工、賃貸管理までをワンストップで提供。土地活用を任せるにふさわしい、地域密着型のパートナーとしてご評価いただいています。

実際の事例紹介

実際に重層長屋を導入されたオーナー様の事例をご紹介します。
「狭い土地でも活用できるのか？」「築古アパートから建替えて本当に効果があるのか？」
そうした疑問に、リアルな成果と数字でお応えする内容です。三河・名古屋という地域特性の中で、どのように資産を再生し、収益化を実現したのかをぜひご覧ください。

40坪弱の狭小地に重層長屋を建築、利回り8%達成したケース

名古屋市中村区にて、約40坪の狭小地を相続されたA様。長らく駐車場として活用していましたが、周辺の月極賃料の下落により年間収益は10万円以下に。駐車場は固定資産税が高いため、このような収益構造になっていました。
そこでハタスの無料相談をご利用いただき、重層長屋による土地活用に踏み切りました。
建築プランは、木造2階建て・1LDKタイプ×3戸の重層長屋。各住戸は上下階を利用するメゾネットタイプで、住戸ごとに玄関・階段が独立。共用部不要のため、建築コストは約2,300万円に抑えられました。
完成後、家賃は月額6.5万円（3戸合計：月19.5万円）、年間収入234万円、表面利回りは約8.1％を実現。さらに、貸家建付地として土地評価額が約30％圧縮され、相続税対策としても効果を発揮しました。
「駐車場より遥かに収益が高く、しかも安定している。家族の資産として安心できる形に変わりました」と、A様から高評価をいただいています。

築40年アパートを解体→重層長屋新築で満室稼働したケース

三河市内で築40年超の木造アパート（4戸）を所有していたB様。老朽化と空室が進み、2022年時点では入居はわずか1戸、収入も減少していました。修繕を続けるべきか悩まれていたところ、“建替えによる再生”として重層長屋の提案を採用。
既存アパートを解体し、1LDK×4戸の重層長屋を新築。解体費用を含めて総事業費は約3,800万円。各戸は戸建て感覚で設計され、若年カップル層から高い人気を獲得。完成後3ヶ月で満室稼働を達成しました。
現在の家賃設定は1戸あたり6.3万円。年間家賃収入は302万円、表面利回りは約7.9％。旧アパート時代と比べ、年間キャッシュフローが実質3倍に増加。将来的には住戸単位での売却も見据えており、出口の選択肢も広がっています。
B様は「修繕で悩んでいた日々が嘘のよう。見た目も機能も新築で、近隣の評判も良くなった」と、地域にも好影響が出たことを喜ばれています。

「小さな土地」こそ、ハタスの重層長屋提案を

土地が狭いから、変形しているからといって、不動産活用をあきらめる必要はありません。
むしろ今の時代、コストを抑え、税務面でも有利に運用できる“重層長屋”という選択肢が、地主様の資産を守り・育てる新しい手段として注目されています。
特に三河・名古屋エリアにおいては、若年層の需要が豊富で、狭小地が多いという土地事情に重層長屋が非常にフィットしています。
ハタスでは、立地診断・収支シミュレーション・将来設計まで一貫したご提案を通じて、多くのオーナー様にご満足いただいています。
「古いアパートをどうすれば…」「相続税の備えを始めたい…」というお悩みがあれば、ぜひ一度、私たちにご相談ください。あなたの土地に最適な“未来のかたち”をご提案いたします。