不動産投資を始める前に知っておきたい「利回り」
不動産投資にこれから挑戦する初心者の方は、利回りについて理解しておくことが大切です。
不動産投資においては、利回りは最低でも4%以上は確保することが重要で、どのような方法で不動産投資したとしても、専門とする不動産会社側にしっかりと計算してもらうことをおすすめします。
利回りが低いと当然ながら赤字運営となってしまうリスクがあるので、リスク回避をするためには十分な計算と納得できる理由や条件などを細かく理解をすることが最低限求められます。
不動産投資の「利回り」とは
不動産投資における利回りは、賃貸アパートや賃貸マンションなどを新築で建築するような場合では表面利回りがこれに該当します。
計算式は、年間の家賃額の総額を物件に費やした費用で割り、100を掛ける方法が一般的です。具体例を挙げると、6,000万円で賃貸物件を建て、年間の家賃額を240万円と試算した場合、4%となるので冒頭の最低ラインをクリアしていることとなります。
もし、計算を行ってみて基準となる数値をクリアできない場合は、建築コストを削減する方法や、各室内に完備をしている水回りの設備機器のランクを下げる方法も効果的です。この計算をしっかりと行っておらず、運用後に空室が目立ってしまっている場合は赤字運営となってしまう可能性が高くなるので、建築前にしっかりとした計算を専門家と共にシミュレーションしておくことが求められます。なお、家賃額で調整する方法もありますが、家賃額の場合は近隣の同じような賃貸物件の相場というものがあるので、相場よりもかなり上回るような家賃額の設定はしないほうが賢明です。
不動産投資の利回り相場
上述のとおり、不動産投資における利回りは最低限4%超えることが大切で、全国の平均的な範囲は4%〜6%程度になります。現在、この利回りの範囲であれば賃貸アパートや賃貸マンションを運営しても利益が出ているかもしれませんが、利回りをもっと高めるように工夫することを常に考えておくことが大切です。
具体例は、耐久性の高い外壁材や屋根材を使い、塗り替えリフォームの回数を減らすような物件を建てること、共用玄関や通路、階段においてもPタイルのような劣化スピードの速い素材ではなく、タイルや低料金で施工できるクッションフロアにするなど後々に掛かってしまうリフォーム費用を安くすることに注目することで、実質的に利回りを高くすることは不可能ではありません。
相場の4%〜6%の範囲でも一般的には問題となることはありませんが、不動産投資の場合は長いプランで検討することが最善策になることから建築費や家賃額の設定だけを気にするのではなく、少しでも耐久性の高い賃貸物件を建てる方法であればコストカットにより得ることができる家賃額からの持ち出し費用も軽減できます。
不動産投資の利回りで注意しておきたいこと
不動産投資には様々な種類がありますが、賃貸アパートや賃貸マンションで運用するような方は、利回りについて注意が必要になることがいくつかあります。
まず、新築で建築するような場合、最初は表面上での計算になりますが、実際に入居者を募って運用をスタートした場合、全室に入居者が住むのではなく空室が出てしまうリスクがあります。
従って実質利回りでの計算が重要になり、この計算では固定資産税や火災保険料、不動産管理会社に支払う管理料、修繕費などを計算に入れることが必要です。最初は6%程度の計算であっても、運用後には4%程度に下がってしまう事例は決して少なくはないので注意が必要です。
他には不動産管理会社は共用スペースの清掃作業や残置物の撤去、電球交換、外周回りの整備、入居者からのクレーム対応等を業務範囲としていることが多いものの、破損している箇所に対して高額な料金が発生するような場合では、殆どのケースでオーナー負担となってしまうのでこの内容にも注意が必要です。年間の修理修繕に掛かってしまう費用が大きければ大きい程、当然ながら利回りは下がるのでリフォーム部門を持つ管理会社に依頼する方法で軽減することは可能です。
今回のまとめ
不動産投資をするには、駐車場運営で資金を大きく掛けない方法もありますが、収益を高くするにはやはり賃貸アパートや賃貸マンションが最適になります。建築する前には表面利回りの計算をしっかりと行うことは重要になり、相場となる4%から6%程度を維持できるように建築をすることがリスク回避に繋がります。運用後には実質利回りには注意が必要になり、リフォーム費用や修理修繕費を大きく掛けない物件にする方法や、優れた管理会社と契約をすることが最善策です。