不動産投資が節税に繋がるその理由は？
相続した土地を有効活用したい、このとき考えられるのが不動産投資です。建物がそのままになっていると固定資産税は安くなるけれども、更地にしてしまうと税金が多くかかってしまう、このような話を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。ここでは、不動産投資そのものは節税に繋がるといわれている理由についてご紹介しますので、参考にされると良いでしょう。
不動産投資で節税できる仕組み
不動産投資で節税が可能な税金には、所得税・住民税・相続税・贈与税の4つがあります。また、不動産投資が節税に繋がるといわれている2つの仕組みには、減価償却と損益通算を目的にしたケースが挙げられます。減価償却は、不動産など固定資産を購入した年に代金の全額を計上せずに、代金を分割して少しずつ費用計上する仕組みです。損益通算は、不動産投資の赤字を所得と相殺する方法で減価償却と組み合わせることで投資での節税を実現できます。
年収1,000万円の人が、耐用年数が5年間の木造住宅を3,000万円で購入して、その年に全額費用計上するといきなり7,000万円の赤字になってしまいます。しかし、減価償却により物件の耐用年数に応じて購入した年以降についても分割して費用を計上できるので赤字を防止できます。この場合の減価償却費は約600万円で、家賃収入が500万円で諸経費が150万円の場合、500万円－150万円－600万円＝250万円で、毎年250万円の赤字を所得と相殺することが可能になります。
不動産投資で軽減できる税金の種類
不動産投資の目的は将来的な資産形成で、ローンを上手に活用することで高額な資金を使うことなくローン完済後には大きな価値を持つ資産を形成することができます。また、不動産投資は節税対策としても効果があるといわれていますが、軽減できる税金には所得税・住民税・贈与税・相続税の4種類があります。
所得税は、各種所得の合計額に課税される総合課税と他の所得とは合算できない、個別納税の義務付けが行われている分離課税の2つが存在します。不動産所得は総合課税の対象になりますが、総合課税は黒字の所得から赤字の所得を差し引くことが可能な損益通算があり、不動産投資で赤字になっていても給与所得などと損益通算により赤字と黒字を相殺して節税効果を期待できます。
贈与税は相続税評価額、相続税は相続税評価額で計算しますが、不動産の評価額は時価より2割から3割程度下がるので、現金で贈与もしくは相続するときより節税効果があるといわれています。
節税目的での不動産投資をする際の注意点
不動産投資では、節税効果を期待できるメリットがありますが、その一方でリスクや条件などが存在していることを理解しておかなければなりません。
不動産投資における最大のリスクは空室です。常に入居者がいるとは限りませんし、空室の期間が長くなることで収入も減ってしまうわけです。賃料についても、市場の需要や競争状況などの条件で変動が生じることになる、周辺環境により賃料が下がるケースも少なくありません。
また、物件の性質や条件により、課税額に変動が生じることもあります。影響を与える要素としては、償却期間と建物比率の2つが挙げられます。減価償却が可能な期間が償却期間、そして物件価格における建物の比率が建物比率であり、不動産投資を行うときには償却期間が短くて建物比率が高い物件を選ぶことで納める税金を軽減する効果を期待できます。なお、償却期間が短いのは耐用年数が短い中古物件で新築物件は耐用年数が長い、このようなことも理解しておきましょう。
今回のまとめ
不動産投資が節税に繋がることについてご紹介しましたが、所得税や住民税は減価償却により生じた赤字を損益通算することで所得を圧縮して税金を抑えることが可能です。課税評価額は現金より不動産の方が低くなるため、不動産投資で相続税や贈与税の節税効果を期待することができます。ただ、さまざまなリスクがあることも把握しておく必要があります。