資産運用の常識を変える~テナント賃貸という新しい選択肢~空室リスクを抑え、利回りを高める。
“住まい” から “働く場所” へ。土地活用の転換期。
これまでのように「アパートを建てる＝安定収益」とは言えない時代。
空室リスクを減らし、長期的に資産価値を高めるには、 入居者ニーズの変化を的確に捉えた“事業用賃貸への転換”が有効です。
Actis(アクティス)や Bureau(ビューロ)のシリーズは、 その新しい潮流に応えるために生まれた “テナント賃貸ブランド”です。
メインロード沿い・郊外・住宅地から離れた場所といった、 これまで「住居には不向き」とされてきた土地を事業者の拠点へと価値転換することができます。
“オーナーの不安”を払拭する事業用賃貸の特徴
✅・入居者は法人・事業者中心 → 長期契約
✅・安定収益の傾向
✅・予算に応じて内装・設備を自由に変更 → 高い汎用性
✅・住宅設備（水回り・内装等）を省くことで建築コストを最適化
✅・修繕・メンテナンス負担を軽減(借主負担割合が高い)
Actis（アクティス）（事務所・店舗テナント用）
共用部もとてもスタイリッシュ。
これから新規開業しようという個人事業主の方に、「ここで開業したい！」と思わせる空間です。
▲事務所仕様の内装
とてもシンプルな内装で、水回り設備はシンプルなキッチン、洗面台、トイレを設置するぐらいですので、建築費を抑えられます。
なぜ、今、事業用賃貸なのか？
時代背景とこれからの土地活用
1. 年々、増える空き家数と空き家率
引用：＜総務省＞”令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果”より
日本では、少子高齢化と人口減少により「住む人」が減少し、住宅需要は地域によって二極化が進んでいます。
実際に、総務省の調査では全国の空き家は約900万戸（住宅総数の13％超）と過去最多に達しています。
一方で、地域の暮らしを支える小規模ビジネスや個人事業はむしろ増えており、「住まいよりも働く場・店舗・倉庫」の需要が高まっているのが実情です。
2. 小規模事業者が日本経済の主役
中小企業庁「中小企業白書2024」によると
・日本の全企業のうち 99.7％が中小企業
そのうち 84.5％が小規模事業者（従業員20人以下、商業・サービス業は5人以下）
小規模事業者は285万人・雇用者973万人を抱えており、日本のビジネス基盤は圧倒的に「スモールビジネス」が中心です。
➡️ つまり「小規模テナント」が日本の土地活用に直結する大きな市場といえます。
3. 個人事業主・フリーランスの増加
ランサーズによると、以下のようにフリーランスは、増加傾向にあります。
「2024年のフリーランス人口は1,303万人、経済規模は20兆3,200億円に達しました。2021年はコロナ禍でリモートワークが普及し、フリーランスの需要が急増しましたが、2024年はアフターコロナによる働き方の変化や生成AIの影響で減少傾向にあります。しかし、10年前と比較するとフリーランス人口は+39.1%、経済規模は+38.8%増加しており、コロナ禍という特殊要因を除くとフリーランス市場は拡大傾向にあると言えます。」
引用：ランサーズ：”「フリーランス実態調査 2024年」を発表”より
副業解禁やリモートワーク普及により、「1人〜数人で事業を始める人」が増えています。
➡️ これがそのまま「小規模テナントの需要」に直結します。4. 開業の「スモール化」傾向
引用：日本政策金融公庫 総合研究所”「2024年度新規開業実態調査」～アンケート結果の概要～”
日本政策金融公庫「新規開業実態調査」によれば、
・開業時の平均従業員数：2.9人（本人含む）
今は「小さく始める」「ローコストで始める」スタイルが主流化。
➡️ 大規模ビルや大型モールではなく、10〜30坪程度のテナント物件がフィットします。
3. 業種別に見たスモールビジネスの代表例
日本政策金融公庫の調査でも、新規開業で、この10年来でも常に上位を占めるのは「サービス業」です。
引用：日本政策金融公庫 総合研究所”「2024年度新規開業実態調査」～アンケート結果の概要～”
その中でも、小規模ビジネスで選ばれやすいのは、以下のような業種だと考えられます。
・美容・理容・エステサロン
▲トリミングサロン、エステサロン、セクトショップ（アパレル）、パーソナルジムのイメージです。
このような時代背景の中、これからの賃貸物件は、事業用賃貸を選択した方がリスクが低いと考えます。
住居用賃貸 VS 事業用賃貸
以下に、”住居用賃貸”と”事業用賃貸”を比較してみます。
| 項目 | 住居用賃貸 | 事業用賃貸 |
|---|---|---|
| 家賃単価 | 地域相場に依存／下落傾向 | 住居賃貸より高く設定しやすい |
| 入居者層 | 個人中心（収入・生活事情に左右） | 法人・事業者中心（長期契約の傾向） |
| 空室リスク | 少子化・供給過多で上昇傾向 | 多用途需要で回避しやすい |
| 建築コスト | 水回り・内装設備で高コスト | 住宅設備を省けて低コスト化しやすい |
| 修繕費 | 設備の修繕はオーナー負担 | 設備の修繕は、基本、借主負担 |
| 管理料 | 3%〜5%程度 | 住居用と同様 |
| 融資（建築費の調達） | 従来通り、積算評価＋返済能力の2軸で判断 | 住居賃貸より厳しい評価になりやすい（収支計画は個別判断） |
| 相続税対策 | 評価を下げやすい（貸家建付地等） | 評価方法は同じだが、減額幅は小さい傾向 |
| 承継資産 | 供給過多等で下がりやすい | 安定経営で維持しやすい |
| 消費税還付 | 還付なし（非課税） | 登録で還付可（条件あり） |
| 表面利回り | 年利（目安）7％程度 | 年利（目安）10％程度（立地に合わせた家賃査定が前提） |
| 出口戦略 | 収益不動産として投資家へ売却しやすい | 事業用不動産として事業者へ売却可能 |
※ 融資条件・税務取扱いは金融機関・個別事情により異なります。最終判断は専門家へご相談ください。
※ 相続税評価の算式は住居用・事業用で同一ですが、用途・契約形態・賃貸割合等により実務上の減額幅は異なります。
※ 消費税還付を受けるには、課税事業者（インボイス）登録などの要件を満たす必要があります。
※表面利回りの％は想定値であり、立地・仕様・借主により変動します。
上記の通り、事業用賃貸は、住居用賃貸に比べて、メリットが多いのです。
Actis(アクティス)は増え始めています!
Actis(アクティス)は、2025年10月時点、愛知県三河エリアを中心に７ヶ所で建築実績があります。
Actis(アクティス)＝ロードサイド立地向け、Bureau(ビューロ)＝郊外・メインロードや住宅街からはずれた場所向けとなります。
これらの2軸により、土地の立地に合わせた最適な土地活用が可能です。
今、求められているのは、単なる「建てる」ではなく、 時代の変化に適応した資産の運用。 人口減少時代だからこそ、地域に必要とされる“働く場”を提供することで、 土地が再び息を吹き返します。
Actis(アクティス)は、その第一歩をともに歩むためのシリーズです。
あなたの土地に、次の可能性を見出してみませんか。
