賃貸経営と売却どっちが得？長期目線の収支で比較する判断基準
賃貸経営と売却どっちが得？長期目線の収支で比較する判断基準
所有している不動産を「貸すべきか、売るべきか」は、多くのオーナーが直面する重要な問題です。賃貸経営による継続的な家賃収入（インカムゲイン）と、売却による一度にまとまった現金（キャピタルゲイン）、どちらが最終的に得になるのでしょうか。
この選択は、単に目先の利益だけでなく、10年、20年先を見据えた長期的な視点が不可欠です。この記事では、賃貸と売却それぞれのメリット・デメリットを徹底比較し、収支シミュレーションの考え方や、あなたの状況に合わせた後悔しないための判断基準を詳しく解説します。
不動産の収益化は2種類！売却と賃貸の基本的な考え方
不動産を活用して利益を得る方法には、大きく分けて「売却」と「賃貸」の2つが存在します。
これらは利益の得方が根本的に異なり、それぞれ「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」と呼ばれます。どちらの方法が適しているかは、物件の状況やオーナー自身のライフプランによって変わるため、まずは両者の基本的な考え方を理解しておくことが重要です。
自分の目的と照らし合わせながら、それぞれの特徴を把握していきましょう。
売却：一度にまとまった現金を得るキャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、不動産などの資産を売却することによって得られる利益のことです。
具体的には、不動産の売却価格から、その物件の購入価格や売却にかかった経費を差し引いた差額を指します。不動産価格が購入時よりも上昇しているタイミングで売却できれば、大きな利益を得ることが可能です。一度の取引でまとまった現金が手に入るため、住宅ローンの完済資金や新しい事業の資金など、大きな資金需要がある場合に適した方法です。
賃貸経営：継続的な家賃収入を得るインカムゲイン
インカムゲインとは、不動産を所有し続けることで継続的に得られる収益、主に家賃収入を指します。毎月安定した収入が見込めるため、老後の私的年金の代わりや、給与以外の収入源として活用できます。売却とは異なり、不動産という資産を手元に残したまま収益を得られるのが大きな特徴です。ただし、空室が発生すると収入が途絶えるリスクや、建物の維持管理にコストがかかる点も考慮する必要があります。
長期にわたって安定した収益を目指す場合に適した方法です。
賃貸経営のメリットとデメリットを解説
不動産を賃貸に出すことは、継続的な収入が期待できる一方で、いくつかのリスクや手間も伴います。メリットとしては、安定した家賃収入、資産の維持、そして将来の選択肢の確保が挙げられます。しかし、デメリットである空室リスク、維持コスト、入居者トラブルへの対応も無視できません。賃貸経営を始めてから後悔しないためには、これらのプラス面とマイナス面を事前にしっかりと比較検討し、自分自身で管理できる範囲のリスクかどうかを見極めることが肝心です。
メリット：毎月の家賃収入が継続的に入る
賃貸経営の最も大きなメリットは、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入を得られることです。この継続的なインカムゲインは、日々の生活費の補填やローンの返済、さらには将来のための貯蓄など、さまざまな経済的ニーズに対応できます。
特に、公的年金だけでは不安が残る現代において、私的年金のような役割を果たす収入源として非常に魅力的です。金融機関からの融資を受けている場合でも、家賃収入を返済に充当することで、自己資金の負担を軽減しながら資産を形成していくことが可能になります。
メリット：不動産という資産を手元に残せる
売却すれば不動産は手元からなくなりますが、賃貸経営であれば、家賃収入を得ながら不動産という現物資産を所有し続けられます。
不動産はインフレに強い資産とされており、物価が上昇する局面では、現金の価値が目減りする一方で、不動産価格や家賃も上昇する傾向があります。また、団体信用生命保険に加入していれば、万が一の際にはローンが完済された状態で不動産を家族に残すことができ、生命保険の代わりとしての役割も果たします。
将来的に資産価値が上昇すれば、その時点で売却して大きな利益を狙うことも可能です。
メリット：将来的に自分で住むという選択肢も維持できる
賃貸に出している物件でも、将来的に自分や家族が住むための家として活用する選択肢を残せる点は、大きなメリットです。
例えば、転勤の間だけ一時的に貸し出し、数年後に戻ってきて再び居住するというケースが考えられます。また、現在は都心に住んでいても、将来的には子どもが独立した後に郊外の物件に住み替えたい、といったライフプランの変化にも柔軟に対応できます。
売却してしまうとその物件との関係はそこで終わりますが、賃貸であれば、収益を得つつ将来の住居として確保しておくことが可能です。
デメリット：空室が発生すると収入が途絶えるリスクがある
賃貸経営は、入居者がいて初めて家賃収入が発生します。
一度空室になると、その間の収入はゼロになるだけでなく、次の入居者を見つけるための広告費や部屋のクリーニング費用など、追加の支出が発生します。特に周辺に競合物件が多いエリアや、駅から遠いなど立地条件が不利な物件は、空室期間が長引く傾向があります。
家賃収入を前提にローン返済計画を立てている場合、空室は直接的に資金繰りを圧迫する大きなリスク要因となるため、常に満室を維持するための対策が求められます。
デメリット：修繕費や管理委託費などの維持コストが発生する
不動産を所有し続ける限り、さまざまな維持コストが発生します。
毎年課税される固定資産税や都市計画税に加え、経年劣化に伴う建物の修繕費は避けられません。特に給湯器やエアコンなどの設備は10年〜15年程度で交換時期を迎え、まとまった出費が必要になります。また、入居者の募集や家賃の集金、クレーム対応などを不動産管理会社に委託する場合は、毎月家賃の5%程度の管理委託手数料がかかります。
これらのコストをあらかじめ収支計画に盛り込んでおかないと、思ったような利益が残らない可能性があります。
デメリット：入居者とのトラブルに対応する必要がある
賃貸経営では、入居者との間でさまざまなトラブルが発生する可能性があります。
代表的なものには、家賃の滞納、騒音やゴミ出しのマナー違反といった近隣住民との問題、ペット飼育や無断同居などの契約違反が挙げられます。
こうしたトラブルへの対応は、精神的なストレスが大きく、時間も手間もかかります。家賃滞納が続けば、法的な手続きを経て退去を求める必要が出てくるケースも考えられます。
多くの場合、管理会社が間に入って対応しますが、最終的な責任はオーナーが負うことを理解しておく必要があります。
不動産売却のメリットとデメリット
不動産売却は、一度に大きな現金を得られるという強力なメリットがありますが、その一方で将来の収益源を失うという側面も持ち合わせています。メリットとしては、まとまった資金の確保、維持管理の負担からの解放、そして資産価値下落リスクの回避が挙げられます。しかし、資産を手放すことや、市場の状況によっては希望価格で売れない可能性があるというデメリットも存在します。
売却を検討する際は、これらの点を総合的に評価し、自身の経済状況や今後のライフプランと照らし合わせて判断することが重要です。
メリット：一度にまとまった売却資金が手に入る
不動産売却の最大のメリットは、一度の取引で数千万円単位のまとまった現金を手にできることです。この資金は、住宅ローンの残債を一括で返済したり、新しい住まいの購入資金に充てたり、子どもの教育資金や老後の生活資金として活用したりと、さまざまな用途に利用できます。賃貸経営のように長期にわたって少しずつ収益を得るのではなく、一括で現金化できるため、資金計画が立てやすいのが特徴です。特に、すぐに大きな資金が必要な場合には、売却が最も有効な手段となります。
メリット：固定資産税などの維持費や管理の負担がなくなる
不動産を所有している限り、固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費や修繕積立金といった維持費が継続的にかかります。
売却してしまえば、これらの支払義務は一切なくなります。
また、賃貸経営に伴う入居者募集の手間、家賃滞納や入居者トラブルへの対応、建物の修繕計画といった、精神的・時間的な負担からも完全に解放されます。不動産管理という煩わしさから解放され、日々の心配事が減ることは、金銭的なメリット以上に大きな価値を感じる人も少なくありません。
メリット：不動産の価値が下落するリスクを回避できる
不動産の価値は、景気の動向や周辺環境の変化、そして建物の経年劣化によって変動します。
特に、日本の人口減少が進む中、将来的には多くのエリアで不動産価格が下落するリスクが指摘されています。また、築年数が古くなるほど建物の価値は一般的に低下し、賃貸に出す際の家賃も下落する傾向があります。
不動産価格が比較的好調な時期に売却することで、将来の価値下落リスクを回避し、現在の資産価値を現金として確定させることが可能です。
デメリット：将来の収益源となる資産を手放すことになる
不動産を売却するということは、家賃収入という継続的なインカムゲインを得る機会を完全に失うことを意味します。
もしその物件が好立地で安定した賃貸需要が見込める場合、長期的に見れば売却するよりも賃貸経営を続けた方が多くの収益を生み出す可能性がありました。
一度手放してしまった不動産を、将来同じ条件で買い戻すことは非常に困難です。
将来にわたって収益を生み出す可能性のある「金のなる木」を手放すことになる点は、売却における最も大きなデメリットと言えます。
デメリット：売却のタイミングによっては希望価格で売れない可能性がある
不動産市場は常に変動しており、売却するタイミングによって価格が大きく変わります。
景気が後退している局面や、周辺で競合となる物件が多く売りに出されている時期は、買い手が見つかりにくく、希望する価格よりも低い金額でしか売れない可能性があります。また、転勤のため半年以内に売りたいといったように、売却期限が限られている場合は、価格交渉で不利な立場に置かれやすくなります。
焦って売却した結果、本来得られたはずの利益を逃してしまうリスクがあることを念頭に置く必要があります。
結局どっちが得？長期的な手残り額を収支シミュレーションで比較
賃貸経営と売却、どちらが最終的に多くの利益をもたらすかを判断するためには、具体的な数字に基づいた収支シミュレーションが不可欠です。
売却の場合は譲渡所得税や諸費用を差し引いた「手取り額」を計算し、賃貸経営の場合は一定期間（例えば10年間）の家賃収入から経費を差し引いた「累積収益」を算出します。
この二つを比較し、どちらが有利になるかの分岐点（損益分岐点）を見極めることで、より客観的で合理的な意思決定が可能になります。
売却した場合の手取り額の計算方法（譲渡所得税と諸費用）
不動産を売却した際の手取り額は、単純な売却価格ではありません。
売却価格から、仲介手数料や印紙税、登記費用といった諸費用を差し引く必要があります。
さらに、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は「売却価格-(取得費+譲渡費用)」で計算され、税率は不動産の所有期間によって異なります（5年以下は短期譲渡所得、5年超は長期譲渡所得）。
これらの費用と税金をすべて差し引いて、最終的に手元に残る金額を正確に把握することが重要です。
賃貸経営を10年続けた場合の収益モデル（家賃収入と経費）
賃貸経営の収益をシミュレーションする際は、まず10年間の総家賃収入を計算します。
例えば、月10万円の家賃なら「10万円×12ヶ月×10年=1,200万円」となります。
ただし、この全額が利益になるわけではありません。ここから、固定資産税、管理委託手数料、修繕費、火災保険料、ローン金利などの経費を差し引く必要があります。
また、2年に1回程度の空室期間や、家賃の下落率も考慮に入れると、より現実的な収益予測が可能です。これらの経費を差し引いた後の金額が、10年間で得られる実質的な利益となります。
後悔しないための判断基準5選｜あなたの状況に合うのはどっち？
収支シミュレーションは重要な判断材料ですが、最終的な決定にはあなた自身のライフプランや価値観が大きく影響します。
将来その不動産とどう関わっていきたいか、住宅ローンの状況、物件そのもののポテンシャル、現在の資金ニーズ、そして不動産経営にどこまで関与できるか。これら5つの基準を一つひとつ自分に問いかけることで、シミュレーションだけでは見えてこない、あなたにとって最適な選択肢が明確になるはずです。
基準1：将来的にその不動産に戻る可能性はあるか
まず考えるべきは、将来的にその物件に自分や家族が住む可能性があるかどうかです。
例えば、数年間の海外転勤や地方への赴任が理由で家を離れる場合、任期が終われば戻ってくることが前提となります。
このようなケースでは、売却してしまうと帰国時に新たな住まいを探さなければなりません。一時的に賃貸に出すことで、家賃収入を得ながら資産を維持し、将来の帰住に備えることができます。一方で、実家を相続したが戻る予定が全くない、あるいは完全に別の場所に生活拠点を移したという場合は、売却の方が合理的な選択となる可能性が高いです。
基準2：住宅ローンの残債はいくらか、完済しているか
住宅ローンの残債額は、売却か賃貸かを決める上で極めて重要な要素です。
まず、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、売却時に自己資金で差額を補填する必要があります。
この資金が用意できない場合は、売却自体が困難になります。一方、賃貸に出す場合、住宅ローンは原則として利用できず、より金利の高いアパートローンなどへの借り換えが必要です。
金融機関との交渉が必要になる上、毎月の家賃収入でローン返済と経費を十分に賄えるか、慎重な収支計画が求められます。
ローンを完済していれば、これらの制約がなくなり、どちらの選択肢も自由に検討できます。
基準3：物件の立地や築年数は賃貸需要に見合うか
所有する物件が賃貸市場でどの程度の競争力を持つか、客観的に評価することが不可欠です。
駅から近く、周辺に商業施設や学校が充実しているなど、利便性の高い立地の物件は、安定した賃貸需要が見込めるため賃貸経営に向いています。
一方で、駅から遠い、築年数が古く設備が旧式といった物件は、空室リスクが高く、家賃も低めに設定せざるを得ません。大規模なリフォームで競争力を高める方法もありますが、多額の投資が必要になります。
将来的に賃貸需要の低下が見込まれる物件であれば、資産価値が大きく下がる前に売却を検討するのが賢明な判断となる場合があります。
基準4：まとまったお金がすぐに必要か
現在のあなたの経済状況も、重要な判断基準です。
子どもの進学や事業の開業資金など、近い将来にまとまった現金が必要な明確な目的がある場合は、売却が最適な解決策となります。
賃貸経営は長期的に収益を得るモデルであり、短期的な資金ニーズには対応できません。不動産を売却すれば、一度に大きな資金を確保でき、次のライフイベントに備えることができます。
特に資金使途が明確で、そのタイミングが迫っているならば、賃貸経営の長期的な利益を待つよりも、売却による即時的な現金化を優先すべきです。
基準5：不動産管理の手間やリスクを許容できるか
賃貸経営は、単に家賃を受け取るだけの不労所得ではありません。
空室対策、入居者トラブルへの対応、建物の維持管理など、オーナーとして負うべき責任と手間が伴います。
これらの業務を管理会社に委託することも可能ですが、最終的な経営判断は自身で行う必要があります。こうした不動産管理に関わる手間や、空室・家賃滞納といったリスクを精神的に許容できるかどうかが問われます。
もし、不動産の維持管理から一切解放されたい、資産に関する心配事をなくしたいと考えるのであれば、すべてを手放せる売却の方が、精神的な安定につながる選択と言えます。
【状況別】賃貸経営と売却のおすすめ選択肢
これまで解説してきたメリット・デメリットや判断基準を踏まえ、具体的な状況別にどちらの選択がより適しているかを考えてみましょう。
「転勤」「相続」「築古物件」という、多くの人が直面する3つの典型的なケースを取り上げます。
もちろん、これが絶対的な正解ではありませんが、自身の状況に近いケースを参考にすることで、意思決定の方向性が見えやすくなるはずです。
転勤など一時的に家を離れるなら「賃貸経営」が有利
数年後に戻ってくる予定がある転勤の場合、基本的には賃貸経営がおすすめです。
売却してしまうと、帰任時に新しい家を探す手間とコストがかかりますが、賃貸なら愛着のある我が家を維持しながら、留守中の家賃収入で住宅ローンや維持費を賄うことができます。「定期借家契約」を利用すれば、あらかじめ定めた期間が満了すると確実に物件を明け渡してもらえるため、帰任のタイミングに合わせてスムーズに再び住み始めることが可能です。
将来戻る可能性が少しでもあるなら、売却は慎重に検討すべきです。
相続した実家で住む予定がないなら「売却」も有力な選択肢
親から実家を相続したものの、すでに持ち家があるなど、誰も住む予定がないケースは少なくありません。この場合、売却は非常に有力な選択肢となります。
実家を維持するには固定資産税や修繕費がかかり、管理の手間も発生します。特に、実家が遠方にある場合は管理が大きな負担になります。売却して現金化すれば、これらの負担から解放される上、相続税の納税資金に充てたり、他の相続人と公平に遺産を分割したりすることが容易になります。ただし、思い出の詰まった家を手放すことへの心情的な側面も考慮して、家族とよく話し合って決めることが大切です。
築年数が古く賃貸需要が低い物件は「売却」を早めに検討
建物の築年数が古く、間取りや設備が現代のニーズに合っていない物件や、最寄り駅から遠いなど立地条件に恵まれない物件は、賃貸経営で安定した収益を上げるのが難しい場合があります。空室が長引いたり、多額のリフォーム費用をかけても低い家賃しか設定できなかったりする可能性があるためです。このような物件は、時間とともにさらに資産価値が下落していくリスクを抱えています。賃貸市場での競争力が低いと判断される場合は、まだ買い手が見つかるうちに、早めに売却を検討する方が得策と言えるでしょう。
賃貸経営と売却に関するよくある質問
不動産の活用方法を検討する中で、多くの方が抱く共通の疑問があります。
ここでは、住宅ローン、売却と賃貸の同時進行、そして将来的な方針転換という3つのテーマについて、よくある質問とその回答をまとめました。
住宅ローンが残っている状態でも賃貸に出せますか？
原則として、住宅ローンを利用したまま物件を賃貸に出すことは契約違反となります。
住宅ローンは本人が居住するための低金利なローンだからです。
ただし、転勤などやむを得ない事情がある場合は、金融機関に相談することで許可されるケースもあります。または、金利が高いアパートローンなど事業用ローンへの借り換えを求められるのが一般的です。無断で賃貸に出すと、一括返済を求められるリスクがあるため、必ず事前に金融機関へ相談してください。
賃貸と売却の募集を同時に進めることは可能ですか？
はい、可能です。
「賃貸に出すか、売却するか決めかねている」という状況で、両方の可能性を探るために同時に募集をかけるオーナーは少なくありません。
先に賃貸の入居者が決まれば賃貸経営を開始し、先に購入希望者が見つかれば売却手続きを進めます。ただし、不動産会社によっては対応が難しい場合もあるため、両方の活動に実績のある会社を選ぶことが重要です。
内見の調整などが複雑になる可能性も考慮しておきましょう。
最初は賃貸に出して、後から売却に切り替えることはできますか？
はい、可能です。
賃貸経営を始めた後、市況の変化やライフプランの変更に応じて売却に切り替えることは自由です。ただし、注意点が二つあります。
一つは、入居者がいる状態で売却する場合、物件は「オーナーチェンジ物件」となり、投資家向けの販売となるため、自分で住みたい人向けに売るより価格が下がる傾向があります。もう一つは、売却を決めても、入居者との賃貸借契約期間中は退去を強制できない点です。
まとめ
不動産を賃貸に出すか売却するかは、どちらが一方的に得ということはなく、物件の状況、市場の動向、そしてオーナー自身のライフプランや価値観によって最適な答えが変わります。
賃貸経営は継続的な収入が魅力ですが、空室リスクや管理の手間が伴います。一方、売却はまとまった現金が手に入り管理の負担から解放されるものの、将来の収益源を失うことになります。
それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、長期的な視点で収支をシミュレーションした上で、ご自身の状況に最も適した選択をすることが後悔しないための鍵となります。
- そのお困りごと、ハタスに相談してみませんか？
- 電話で相談する 0566-23-5749
休業日（水曜・日曜・祝日）以外 ［9:00～18:00］
