2025/06/06
お役立ちコラム

老朽アパートの危険と対策|名古屋・三河の物件オーナーへ

【名古屋・三河エリア】うちの物件、大丈夫?老朽アパートで起きやすいトラブルと対策法

名古屋・三河エリアでアパートやマンション、ビルといった建物を所有するオーナー様にとって、建物の老朽化は避けられない課題です。老朽化を放置すると、様々な問題が発生し、入居者だけでなくオーナー様自身にも大きなリスクが及びます。この記事では、老朽化したアパートで起こりやすいトラブルやそれに伴うリスク、そして具体的な対策について詳しく解説します。適切な対策を講じることで、建物の価値を維持し、安定した賃貸経営を目指しましょう。

老朽アパートで起こりうる問題

老朽化したアパートやマンションといった建物では、様々な問題が発生しやすくなります。これらの課題は、建物の劣化だけでなく、入居者との関係性にも影響を及ぼし、賃貸経営におけるリスクを高める要因となります。

建物の傷みによるトラブル

建物が老朽化すると、外壁のひび割れや剥がれ、屋根の劣化による雨漏りなどが発生しやすくなります。これらの建物の傷みは見た目の問題だけでなく、建物の構造自体を弱くし、安全性に関わるトラブルに繋がる可能性があります。また、雨漏りなどが原因で建物内部に湿気がこもり、カビの発生を招くこともあり、入居者の健康に影響を与えることもあります。

設備に関する問題

築年数の経過したアパートでは、エアコンや給湯器、水回りなどの設備も老朽化が進みます。これらの設備が故障すると、入居者の生活に直接影響が出やすく、修繕や交換の費用が発生します。設備の故障は、入居者からのクレーム増加にも繋がり、対応に追われることになります。

入居者との間のトラブル

建物の傷みや設備の故障は、入居者からの不満やクレームの主な原因となります。修繕の要求に対して迅速かつ適切に対応しない場合、入居者との関係が悪化し、トラブルに発展する可能性があります。また、建物の建て替えや大規模リフォームを検討する際には、入居者に立ち退きを求める必要が生じる場合があり、立ち退きに関する交渉がトラブルになることも少なくありません。

空室が増えるリスク

老朽化が進んだアパートは、新しい建物と比較して魅力が低下し、入居希望者が集まりにくくなります。特に築年数が古い物件は、インターネットの物件検索で候補から外されやすい傾向があります。外観や内装、設備の劣化は、内見時の印象を悪くし、入居申し込みに繋がりにくくなります。結果として空室率が上昇し、家賃収入の減少というリスクに直面することになります。

老朽化が引き起こす可能性のある重大な事態と責任

老朽化した建物が引き起こす問題は、単なる設備の故障や入居者とのトラブルに留まりません。安全性の低下は、人命に関わる重大な事故や法的な責任問題に発展するリスクを伴います。

建物が倒壊する危険性

建物の老朽化が進行すると、構造躯体の劣化が進み、地震や台風などの自然災害に対する耐性が著しく低下します。特に旧耐震基準で建てられた建物は、現行の基準を満たしていない場合が多く、大きな揺れや強風で倒壊する危険性が高まります。倒壊に至らなくとも、外壁材や屋根材が剥がれ落ち、通行人や近隣の建物に被害を及ぼす可能性も考えられます。

法的な責任について

老朽化した建物で事故が発生し、入居者や第三者に損害を与えた場合、建物の所有者は損害賠償責任を負う可能性があります。民法においては、建物の設置または保存に瑕疵があるために他人に損害を生じさせた場合、所有者がその損害を賠償する責任を負うと定められています(工作物責任)。建物の老朽化を知っていたかどうかにかかわらず、責任を問われる可能性があるため、適切な管理と対策が不可欠となります。

老朽アパートへの対策

老朽化したアパートやマンション、ビルといった建物には、問題を放置せず早期に対策を講じることが重要です。適切な対策を行うことで、リスクを軽減し、建物の資産価値を維持することが可能となります。

建物の状態把握と修繕計画

まずは建物の現状を正確に把握することが全ての対策の出発点です。専門家による建物診断を実施し、劣化状況や必要な修繕箇所を洗い出しましょう。診断結果に基づき、長期的な修繕計画を立てることで、計画的かつ効率的に対策を進めることができます。特に外壁や屋根、主要な設備など、建物の維持に不可欠な部分や入居者の生活に直結する部分の修繕を優先的に計画に盛り込むことが大切です。

費用の準備

老朽化対策には一定の費用がかかります。計画的な修繕やリフォーム、あるいは建て替えには、それぞれまとまった費用が必要となります。建物診断や修繕計画に基づいて必要な費用を算出し、計画的に資金を準備することが重要です。修繕積立金の積み立てや、必要に応じた融資の検討など、費用負担を軽減するための方法も考慮に入れましょう。

専門家への相談

老朽化アパートの対策は専門的な知識が必要となる場面が多くあります。建物の診断や修繕計画の立案、具体的な工事の実施、さらには入居者との立ち退き交渉など、様々な段階で専門家のアドバイスやサポートが有効です。不動産会社や建築士、弁護士など、信頼できる専門家と連携することで、より適切な対策を講じることができ、トラブルのリスクを減らすことに繋がります。

老朽化は避けられませんが、トラブルの回避と満足度アップは“今からの対応”で実現可能です。
名古屋・三河エリアで築古物件をお持ちのオーナー様は、ぜひ一度空室対策士にご相談ください。
点検・設備・管理・入居者対応の各視点から、無理なくできる改善プランと収益維持策をご提案いたします。