アパートの建て替えタイミングはいつ？見極めポイントをわかりやすく紹介
効率的かつ安全にアパート経営を行ううえで、適切なタイミングでの建て替えは欠かせません。本記事では、アパートを建て替えるタイミングについて解説します。
アパートを建て替えるタイミング
アパートは、以下のタイミングで建て替えることをおすすめします。
・半分以上が空室になっている
・築年数が古い（法的耐用年数を過ぎた）
・耐震性に不安が発生したとき
・リフォームに必要な費用が回収を見込みにくい額になったとき
・低金利でローンが組めるとき
・世間（入居者）のニーズ変化が訪れたとき
半分以上が空室になっている
空室の割合が高くなったら、建て替えを検討しましょう。空室が多くなったタイミングで建て替えるメリットの1つとして、立ち退き交渉に手間がかかりにくくなる点が挙げられます。
アパートを建て替える際には、住んでいる人に退去してもらう「立ち退き交渉」を行わねばなりません。たくさんの人が住んでいるとなると、その分立ち退き交渉を行ううえで大きな手間がかかります。
空室の割合が高い状態であれば、立ち退き交渉を行う人数が少なく済むため、比較的スムーズに進めやすくなるでしょう。
具体的には、アパートの半分程度が空室になったら建て替えを検討するのがおすすめです。より立ち退き交渉の手間を減らしたい方は、8割以上空室になったら建て替えを行うのがよいでしょう。
築年数が古い（法的耐用年数を過ぎた）
築年数が古いアパート・法的耐用年数を過ぎたアパートは、経年劣化しており、災害によって倒壊するリスクが高まっているため、建て替えるのがおすすめです。法的耐用年数は以下の通り、アパートの構造によって異なります。
・木造：22年
・木造モルタル造：20年
・軽量鉄骨造（鉄骨の厚みが3mm以下）：19年
・軽量鉄骨造（鉄骨の厚みが3mm超4mm以下）：27年
耐震性に不安が発生したとき
大きな地震によって倒壊するリスクがあるのであれば、建て替えを検討する必要があります。検討材料の1つとして、アパートが建てられた年が挙げられるでしょう。
1981年に建築基準法が改正されたため、1981年より前に建設されたアパートは旧耐震基準で造られており、地震で倒壊しやすいといえます。また2000年にも建築基準法が改正されており、このときの改正では、木造アパートの耐震基準が見直されました。
よって1981年（木造アパートであれば2000年）より前に建てられたアパートの場合、耐震性に不安があるため、積極的に建て替えを行うことをおすすめします。
リフォームに必要な費用が回収を見込みにくい額になったとき
リフォームにかかる費用が高まりやすくなる要因の1つとして、アパートの経年劣化が挙げられるでしょう。アパートが劣化すると、大規模な修繕が必要になるシーンが増え、回収できないほどの費用になることもあります。この場合、思い切って建て替えたほうが長期的に見て得であるケースも少なくありません。
低金利でローンが組めるとき
アパートの建て替えを行う際、ローンを組む方がほとんどでしょう。毎月払う金額が少なく済むよう、低金利でローンを組めるタイミングで建て替えるのがおすすめです。また、今まで払っていたローンの返済が完了したタイミングで建て替えるのもよいでしょう。
世間（入居者）のニーズ変化が訪れたとき
入居者のニーズは、時代とともに移り変わります。デザインや設備の流行が変化するにつれ、現在のアパートのデザインや設備が古いと感じられるようになるケースは少なくありません。よって自身の経営するアパートが時代遅れになった際は、現代のニーズに合わせて建て替えを行うことをおすすめします。
まとめ
アパートに空室が増えたり、法的耐用年数を過ぎたりした際は、アパートの建て替えを検討しましょう。適切な時期にアパートの建て替えを行うことで、倒壊のリスクを防いだり、金銭的に得しやすくなったりする効果が期待できます。
【参考URL】
https://www.investor-k.com/media/build/a77
https://ieul.jp/column/articles/32182/
https://land.home4u.jp/guide/apertment-management-2-62