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「市街化調整区域の土地を持っているが、どう扱えばいいか分からない」
「売却したいけど、なかなか買い手が見つからない」
「そもそも家を建てることができるの？」

こうした悩みをお持ちの地主の方からのお問い合わせは、当社にもよくあります。
市街化調整区域は、通常の住宅地とは違い、使い方にも売り方にも特別なルールや制限が設けられています。そのため知識のない方にとっては使いづらい不動産であり、相続してもその利用法に困っている方も多いのです。
もしかしてここをお読みの方は不動産会社に「市街化調整地域の物件が扱いにくいのでちょっと…」と敬遠されてしまったこともあるかもしれません。

しかし、正しい知識を持ち、法制度を理解し、専門家の力を借りながら活用することができれば、市街化調整地域の土地、物件は決して「持て余すだけの土地」ではありません。そこでここでは、市街化調整区域に関する基本知識から、建築制限・土地活用・売却方法まであなたの悩みを解決するべく、丁寧に解説していきます。

実際の事例も交えながら説明しますので、「市街化調整区域ってなに？」という方も、次に取るべきアクションが見えてくるはずです。
それでは、まず「市街化調整区域とは何か？」というところから見ていきましょう！

市街化調整区域とは？その基礎知識

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて指定された、「原則として市街地の開発を抑制するための地域」のことです。
平易な言葉で言うと、「むやみに住宅地や商業地を広げたくないから、基本的に新しい建物を建てるのは禁止」というエリアを指します。
では、なぜこうした区域が設定されているのでしょうか？ 背景には、次のような問題を防ぐ目的があります。

・農地や自然環境を守るため
・道路や水道などインフラ負担を抑えるため
・無秩序な都市の拡大（スプロール現象）を防ぐため

特に高度経済成長期以降、日本各地で宅地開発が急速に進んだ結果、都市周辺の農地がどんどん住宅地に変わり、交通渋滞や環境破壊が社会問題となりました。
これを受けて、昭和43年（1968年）に改正された都市計画法により、市街化区域と市街化調整区域の区分け制度が導入されたのです。

都市計画区域との違い

まず、「都市計画区域」とは何かを整理しておきましょう。
都市計画区域とは、街づくりを計画的に進めるために設定されたエリアのことです。
日本全国の土地の中で、都市の発展や保護が必要な場所を、広く指定して管理しています。

この都市計画区域の中は、さらに次の2つに分かれます。
市街化調整区域は「基本的に新しい建物を建てるのはNGの場所」というイメージです。
市街化区域＝開発OK、調整区域＝原則開発NG

ここがわかりやすく大きな違いです。

なぜ市街化調整区域があるのか？

では、なぜ「開発を抑える」区域をわざわざ作る必要があるのでしょうか？
その背景には、都市の無秩序な広がり＝スプロール現象という問題があります。
例えば、住宅地がバラバラに遠方へ広がってしまうと…

　・通勤・通学に時間がかかる
　・ゴミ収集や上下水道のコストが増える
　・交通渋滞が悪化する
　・農地や森林が失われる

こういった社会的な負担や問題がどんどん積み重なってしまいます。

そこで都市計画法では、
「ここは街を広げていい場所」＝市街化区域
ここは街を広げすぎない場所」＝市街化調整区域
と区分けして、環境と暮らしを守りながら、計画的に都市を育てていこうという仕組みを作ったのです。

つまり、市街化調整区域はただの「開発禁止エリア」ではありません。
未来の都市を健全に育てるために、あえて残してある「守るべき土地」でもあるのです。

市街化調整区域でできることとできないこと

市街化調整区域では、基本的に自由な建物の建築はできません。
ですが、「まったく何もできない」というわけでもありません。
一定の条件をクリアすれば、建物を建てたり、土地を活用したりすることも可能です。

わかりやすく比較するために、まず比較の一覧表をご覧ください。

「建物を建てるための条件」から詳しく見ていきましょう。

市街化調整地域で建物を建てるための条件（許可が必要）

市街化調整区域で建物を建てる場合は、原則として、都市計画法第34条に基づく許可が必要です。
許可されるのは、次のような場合に限られます。

　・公益性がある施設（学校、病院、老人ホームなど）
　・農業・林業など地域産業に必要な施設（農業倉庫、直売所など）
　・地域住民のための生活必需施設（集会所、消防施設など）

つまり、個人の利益よりも地域全体に役立つ建物でなければ、原則許可は下りません。

自己用住宅と特例

ただし例外もあります。
それが自己用住宅の特例です。

自己用住宅とは、「自分または親族が住むための住宅」を指します。
この場合、一定の条件を満たせば、市街化調整区域内でも家を建てることが可能です。

【市街化調整地域でも建築の許可が得られやすい例】

・昔から住み続けている地元住民が建て替えを希望する
・親名義の土地に、子どもが家を建てて同居する
・既存集落（昔からある住宅地）内で建築する

ただし、自治体によって細かい要件や基準が異なるため、事前の調査は必須です。

市街化調整地域で建築の許可が出ないケースとは？

逆に、次のようなケースでは、ほぼ許可は下りません。

・投資用アパートや賃貸マンションを建てたい
・将来的な分譲目的で土地を購入した
・無断で造成・開発を行った土地

市街化調整区域は、「地域の暮らしや環境を守るためのゾーン」です。
そのため、利益追求型の開発や、乱開発を助長するような建築行為には極めて厳しく制限がかかります。
市街化調整区域では、原則建築NGですが、「公益性が高い施設」「自己居住目的の住宅（条件あり）」は、特別に認められる場合があります。

逆に、収益目的・無秩序な開発目的ではまず無理、と考えておきましょう。
まずは「自分の土地が、どこまで何に使えるのか」を正確に知ることが、活用の第一歩となります。

市街化調整区域の土地活用方法とは？

市街化調整区域では原則として自由な建築ができないため、 土地活用にも一定の制約があります。 しかし、工夫次第では収益化や有効活用が十分可能です。
ここでは代表的な活用方法をご紹介します。

農地利用・資材置場・太陽光発電として活用する

市街化調整地域に建物を建てるのが難しいなら、建物を建てない活用が基本になります。
いくつかの例をみてみましょう。

農地利用 　そのまま農地として貸し出す、または自営農地として利用する。
資材置場・車両置場 　トラック・重機置場、建設資材置場など、建物を必要としない用途に活用。
太陽光発電 　野立て太陽光パネルを設置し、売電収入を得る方法。ただし、自治体によって設置規制がある場合もあるので注意しましょう。

いずれも、建築行為を伴わないため比較的許可が得やすく、維持コストも低いため、市街化調整地域の長期安定型の活用として注目されています。

■　既存宅地制度・特定用途制限地域としての活用
地域によっては、「既存宅地」や「特定用途制限地域」という制度を活用できる場合もあります。
既存宅地とは、 かつて建物が建っていた履歴があり、一定条件を満たせば住宅建築が認められる土地です。
特定用途制限地域とは、地域限定で緩やかに開発を許容しているエリア。一定の条件付きで住宅建築が可能なケースもあります。

これらをうまく利用すれば、 市街化調整区域内でも住宅建築ができる可能性が広がるため、 活用幅がぐっと広がるのがポイントです。ただし、例外的な扱いも多いので、必ず自治体での事前調査・確認が必要です。

市街化調整区域の土地売却はできる？

多くの地主様にとって最も気になるのが、市街化調整区域でも、土地を売却することが可能なのか　という点ではないでしょうか。もちろん売却は可能ですし、当社でも多くの売却実績があります。

しかし、通常の住宅地（市街化区域内の土地）とは異なり、 売却活動には特別な工夫や注意点が必要になります。
なぜなら、建築制限があることで 「誰でも自由に住宅を建てられる土地ではない」ため、購入希望者の数がどうしても限られてしまうからです。

ここでは、売却を検討する際に知っておきたいポイントを整理していきます。

売却時の注意点

市街化調整区域の土地を売却する際、特に注意すべきポイントは以下の通りです。

建築可能性を事前に調査する　　「この土地に住宅を建てられるか？」を明確にしておくこと。 　特に、自己用住宅としての許可取得可否は、購入希望者にとって大きな判断材料になります。

■　対象買主を絞る
自由に使えない土地である以上、一般の住宅購入者よりも、「農業従事者」「資材置場ニーズ」「太陽光事業者」など、特定用途での利用を希望する層をターゲットにしたほうが成約率が上がります。

■　売却価格に現実的な期待を持つ
市街化区域と同じ感覚で高値設定してしまうと、売れ残るリスクが高まります。 　相場を踏まえた柔軟な価格設定が必要です。

さらに、 買主に対して「どんな使い方ができるか」を明示できる状態にしておくことで、安心感を与え、成約までのスピードも早まります。

市街化区域との価格差

市街化調整区域の土地は、残念ながら一般的に市街化区域の土地よりも大きく価格が下がります。目安としては、市街化区域に比べて3割～5割程度安いというケースが多いです。
理由はシンプルで、

自由に建物を建てられない
住宅ローンが組みにくい
購入希望者が限られる

という要因が重なり、市場価値がどうしても下がってしまうためです。
例えば、 隣接する市街化区域内の宅地価格が1坪30万円なら、 調整区域内の同等立地の土地は1坪15～20万円前後になる、 というイメージです。

この価格差を理解し、 「安いからこそニッチな需要にマッチさせる」という発想が、市街化調整区域の土地売却成功のカギとなります。

市街化調整地域の買い手を見つけるコツ

市街化調整区域の土地は、一般的な住宅地とは異なり、 買い手層が限られるため、普通に売り出すだけではなかなか売れません。 そこで、成約率を高めるための3つのコツをご紹介します。

■　市街化調整地域を 「どう活用できるか」を明確に伝える
　　単に「土地あり」と出すだけでは、買い手はなかなか買う意味を見出せません。そこで

・資材置場に使える
・農地転用して農業用に使える
・条件を満たせば自己用住宅も可能

など、具体的な活用プランを提示することで、購入検討者の関心を引きやすくなります。
また、簡単な「建築可能性調査」「用途提案書」を付けておいてあげると、買い手にも安心感が生まれます。

買い手も市街化調整区域を買うと、自由に使えないリスクが有ることを知っているので、きちんと用途を絞れば使い道があることを伝えてあげましょう。

■　ターゲットを絞った売却活動をする
　　市街化調整区域の土地は、万人向けではありません。

・太陽光発電事業者建設業
・運送業などの事業者
・地元農家や新規就農者

など、限定的なニーズを持った層を狙うほうが圧倒的に効率的です。
地元の事業者や、農業振興エリアの担当者へのアプローチも有効です。そこで様々なツテを持つ不動産会社をパートナーに選ぶことが重要になってくるのです。

■　柔軟な価格設定・条件提示をする

価格交渉に柔軟に対応したり、賃貸からスタートできる
一部だけ売却できる
など、購入希望者に合わせた条件調整をすることで、成約率が大きく上がります。

「売りたい条件」ではなく、「相手が買いたくなる条件」を意識することがポイントです。

市街化調整区域の土地は、
「使い方提案」×「ターゲット特化」×「柔軟な対応」
この3点セットでアピールすることが、買い手を見つける最大のコツです。

一歩踏み込んだ売却戦略で、一般市場では難しいと言われる調整区域の土地も、しっかり活かすことができます！

市街化調整区域に向いている人・向かない人

市街化調整区域の土地は、普通の住宅地とは違った特徴を持っています。
そのため、向いている人・向かない人がはっきり分かれます。
ここでは、どんな人に適しているのか、逆にどんな人には難しいのかを整理しておきましょう。

住宅建築を考えている場合

市街化調整区域でマイホームを建てたいと考えている場合、以下のような条件に当てはまる人には向いています。

【向いている人】
土地のある地域に元々住んでいた、または親族が住んでいる
既存集落内に立地している
自己用住宅として利用する（自分や家族が住む）

こうしたケースでは、自己用住宅の建築許可が下りる可能性が比較的高くなります。特に、地元住民の一員として認められている場合は、自治体の許可も得やすい傾向があります。

また、 大きな庭付きの家を安く持ちたい 静かな環境でのびのび暮らしたい
というニーズがある人には、調整区域の広い土地は魅力的な選択肢になります。

一方で、次のような人には向きません。

【向かない人】
新規で土地を購入して家を建てたいだけ
分譲地のように自由設計・自由建築を望んでいる
住宅ローン利用を前提にしている

調整区域では、建築許可取得のハードルが高いため、「買ったらすぐ建てられる」という一般的な住宅地感覚では通用しません。 また、住宅ローンも許可取得が前提となるため、融資審査も通常より厳しくなります。

事業用地として活用する場合

事業目的で土地を使いたい場合、市街化調整区域は条件次第で大きなチャンスになります。

【向いている事業者】
資材置場、車両置場を探している建設業・運送業
農業従事者や新規就農者
太陽光発電事業者（野立て設置型）

用途の比較は以下のようになります。

項目／用途	資材置場・車両置場	太陽光発電（野立て型）	農地利用・貸農地
建物の有無	不要	不要	不要（農業用倉庫設置時は許可必要な場合あり）
許可のハードル	比較的低い（造成・盛土は確認が必要）	中程度（自治体により規制の有無が異なる）	農地法や農振法などの制限あり
収益性	中〜高（需要安定、事業者ニーズ多）	中〜高（初期費用大、長期で安定収入）	低〜中（地代収入、小規模）
ターゲット事業者	建設業者、運送業者	発電事業者（個人または法人）	地元農家、新規就農希望者
初期投資コスト	造成費・整地費など中程度	高（パネル・設備・認可取得）	低（原則そのまま貸せる）
維持管理の手間	ほぼなし（放置でも機能する）	定期点検・草刈りなど軽度の手間あり	耕作地として管理が必要
契約スタイル	事業用賃貸借、または売却	20年〜の長期借地が多い	賃貸借が中心（年単位）
注意点	盛土・廃棄物置場と誤認されると許可困難に	景観・反射・電磁波など住民反対のリスクあり	農地転用が必要な場合は申請手続きが複雑

建物を建てずに済む用途（資材置場、車庫など）であれば、許可も比較的スムーズで、広い土地を安価に確保できるメリットがあります。

特に、
・インターチェンジ近く
・幹線道路沿い
といった立地なら、事業用地としてのニーズも高くなります。

【事業用地活用が難しい人】
商業施設（店舗、オフィスビル）を建てたい事業者
賃貸マンション・アパートを新築したい投資家

このような収益目的の建築は、調整区域ではほぼ不可能です。都市計画法の趣旨に反するため、許可が下りる可能性は極めて低いと言わざるを得ません。
市街化調整区域の土地活用は、自己用住宅か、事業用の土地活用かどちらかに割り切れる人には向いています。

逆に、
「好きな家を自由に建てたい」
「高収益な不動産投資をしたい」
と考える人には向きません。

まずは、自分の希望と土地の特性が合っているか」 を見極めることが成功への第一歩です！

市街化調整地域の活用でハタスがお手伝いできること

市街化調整区域の土地は、通常の宅地とは違い、「使えるか？」「売れるか？」を見極めるのに専門知識が必要です。
ハタスでは、こうした難易度の高い土地に対して、 一貫したサポート体制をご用意しています。

土地活用コンサルティング

まず、地主様のご希望をヒアリングし、その土地に合った最適な活用方法を一緒に考えます。

【ご提案例】
自己用住宅建築の可否判断
農地利用、資材置場への転用提案
太陽光発電事業への活用アドバイス

調整区域特有の制限を踏まえた上で、「その土地ならではの活かし方」をご提案します。

建築可否の調査サポート

市街化調整区域で一番重要なのが、建築許可の取得可能性です。
ハタスでは、役所への事前相談・調査を代行し、
・建築できる可能性
・必要な許可条件
・予想される建築スケジュール
を具体的にご案内します。

「建てられるかどうかわからない」という不安を、確実にクリアにします。
　■　売却支援・買主紹介
「市街化調整地域の土地を手放したい」という地主様には、調整区域向けに特化した売却サポートを提供します。
・建築可否の調査結果を提示して売り出す
・資材置場・太陽光用地を探している買主に直接アプローチ
・柔軟な条件設定による成約サポート

資材置場や太陽光事業者への売却成功事例も多数あります。
単なる仲介ではなく、買い手目線での提案型売却活動を行います。

市街化調整区域の土地も、活かし方次第で大きな価値を生み出せます。
まずは、ハタスにお気軽にご相談ください！

市街化調整区域の土地、未来を切り拓くために

市街化調整区域の土地は、一般的な住宅地とは違い、「制約が多く扱いづらい土地」と捉えられがちです。
しかし、正しい知識を持ち、適切なサポートを受ければ、 有効活用も、売却も、十分に可能です。大切なのは、

・現状を正しく知ること
・できること／できないことを明確にすること
・専門家と一緒に最適な道を選ぶこと

一人で悩み続ける必要はありません。

無料相談受付中！まずはお気軽にご相談ください

ハタスでは、 市街化調整区域の土地に特化したサポートを行っています。

•「まずは建築できるかどうか知りたい」→無料建築可否診断を行います
•「活用法を一緒に考えてほしい」→無料活用相談に乗ります
•「売却を前提に検討している」→調整区域特化の売却サポートいたします。

いずれの事例においても、経験豊富な専門スタッフが、地主様の未来のために全力で伴走いたします。

【ご相談・お問い合わせ方法】
お電話（平日9:00～18:00）
WEBお問い合わせフォーム（24時間受付）

市街化調整区域の土地は、一般の土地と違い、“使い方や売り方に高度な知識”が必要です。
ハタスでは、経験豊富な専門スタッフが【無料で調査・活用プラン提案】を行っています。
まずは、未来を変える一歩を踏み出してみませんか？